Nueva sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el vencimiento anticipado: así afecta a las ejecuciones hipotecarias en curso.

El 26 de marzo de 2019 el TJUE ha vuelto a pronunciarse, una vez más, al hilo de las cuestiones prejudiciales C-70/17 y C-179/17, sobre las cláusulas de vencimiento anticipado utilizadas por las entidades bancarias españolas en los préstamos hipotecarios, para repetir lo mismo de siempre: que si el juez declara abusiva esta cláusula no puede moderar, matizar o suavizar su contenido, sino que debe limitarse a eliminarla del contrato, y que el juez no puede sustituir la cláusula abusiva por una disposición legal supletoria salvo que el contrato no pueda subsistir en caso de eliminación de la cláusula y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales. En este artículo explicaré cómo afecta esta sentencia a las ejecuciones hipotecarias en curso.

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Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17.

A día de hoy existe en España un aluvión de ejecuciones hipotecarias pendientes de resolución en los Juzgados, muchas de ellas suspendidas y con los afectados en vilo. El motivo de ello son las cláusulas de vencimiento anticipado, presentes en todos los préstamos hipotecarios, que permiten al banco resolver el préstamo y reclamar al deudor el total de la deuda más intereses en caso de que se produzca el impago de una sola cuota. Con la nueva sentencia del TJUE, lo previsible es que los Juzgados españoles reanuden los procedimientos y acuerden archivar las ejecuciones, por los motivos que a continuación voy a comentar. Pese a valorar positivamente la sentencia, he de decir que echo en falta una mayor contundencia del Tribunal, que en este caso parece haberse puesto de perfil y deja espacio a indebidas interpretaciones de los Tribunales españoles.

A riesgo de hacer el artículo más extenso y tedioso de lo que me gustaría, es necesario empezar por poner al lector en antecedentes:

El TJUE resolvió sobre las cláusulas de vencimiento anticipado por primera vez el 14 de marzo de 2.013, sacándole los colores al Estado español. En aquel momento ya dijo que los Jueces españoles deben comprobar, entre otras circunstancias, 1) si la facultad de la entidad bancaria de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual y 2) si esa facultad está prevista para casos de incumplimiento suficientemente graves con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo. La conclusión de este razonamiento era clara: una cláusula que permite vencer anticipadamente el préstamo por la falta de pago de una cuota es abusiva. Partiendo de esta argumentación, todas las ejecuciones hipotecarias en que los deudores eran consumidores debieron ser archivadas, sin embargo, desde entonces los Juzgados y Tribunales españoles insisten una y otra vez en formular cuestiones prejudiciales sobre el mismo tema desde ópticas y ángulos diferentes, lo que ha dado la oportunidad al TJUE de dictar sentencia sobre este asunto en multitud de ocasiones adoptando, no obstante, la misma decisión.

En la vorágine de cuestiones prejudiciales acerca del vencimiento anticipado ha tenido mucho que ver nuestro Tribunal Supremo, que en la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, en el marco de una demanda colectiva de cesación y al hilo de las cláusulas de vencimiento anticipado, decidió pronunciarse sobre una cuestión por la que ni siquiera se le había preguntado: si debe o no continuar una ejecución hipotecaria en caso de declararse abusiva la cláusula de vencimiento anticipado. La Ley de Enjuiciamiento Civil, tras una reforma motivada precisamente por la sentencia del TJUE del año 2.013, establece con claridad que el Juez archivará la ejecución hipotecaria cuando aprecie el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución, y si hay una estipulación que constituye el fundamento de la ejecución ésa es por antonomasia la de vencimiento anticipado. A pesar de todo, el Tribunal Supremo se preocupó de articular una enrevesada argumentación para tratar de convencernos de que la solución más beneficiosa para el deudor hipotecario es que la ejecución siga adelante, sin la aplicación de la cláusula abusiva, eso sí, y ante esta última matización uno queda perplejo y se pregunta cómo es posible ejecutar una hipoteca por la deuda total vencida, incluyendo capital, intereses ordinarios, intereses de demora y costas, sin resolver antes el contrato de préstamo, que es precisamente a lo que faculta la cláusula de vencimiento anticipado.

Aquella sentencia del Tribunal Supremo trajo consigo un aluvión de resoluciones judiciales que, pese a declarar abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado, ordenaban la continuidad de las ejecuciones. Aunque también hubo Jueces de instancia que formularon cuestiones prejudiciales sobre el vencimiento anticipado y suspendieron los procedimientos, a la espera de que el TJUE volviera a pronunciarse y se encargara de poner en su sitio al Tribunal Supremo (me vais a permitir la expresión), ya que ellos no estaban en condiciones de hacerlo, y esto ha permitido ganar tiempo a miles de familias que de otro modo ya habrían sido desahuciadas.

El 26 de enero de 2.017 el TJUE puso en evidencia otra vez al Estado español, declarando en resumen que, cuando el Juez nacional haya constatado el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado en un contrato celebrado entre un consumidor y un empresario, la circunstancia de que el empresario haya esperado al impago de 3 cuotas mensuales o más, según establece el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes de solicitar la ejecución hipotecaria, en lugar de hacerlo en el momento en que se produjo el impago de la primera cuota adeudada, tal como prevé la cláusula del contrato en cuestión, no exime al Juez nacional de su obligación de declarar abusiva la cláusula con todas las consecuencias que procedan. De esta manera, el TJUE ya estaba anticipando hace 2 años que si la cláusula de vencimiento anticipado se declara abusiva, la ejecución hipotecaria debe archivarse.

Pero el propio Tribunal Supremo no quedó conforme con este planchazo y tuvo el arrojo, entiéndase en este caso la ironía, de formular una cuestión prejudicial mediante Auto de 8 de febrero de 2017 (asunto C-70/17), lo cual ha permitido que el TJUE vuelva a sacarle los colores, aunque resulta significativo que no ha dicho en su sentencia de 26 de marzo de 2.019 nada nuevo o sorprendente. Las preguntas del Tribunal Supremo eran dos:

  • Si los Jueces españoles pueden modificar o conservar parcialmente una cláusula de vencimiento anticipado que se declare abusiva.
  • Si los Jueces españoles pueden, una vez declarada abusiva una cláusula de vencimiento anticipado, aplicar supletoriamente una Ley nacional, aunque esto determine la continuación del proceso de ejecución hipotecaria contra el consumidor, por considerar esta solución más favorable para el mismo.

La respuesta del TJUE queda muy lejos de lo que el Tribunal Supremo pretendía y se resume en las siguientes ideas:

  • El sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al empresario, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el empresario sin poder influir en su contenido.
  • Teniendo en cuenta esta situación de inferioridad, la Directiva 93/13 obliga a los Estados miembros a establecer un mecanismo que asegure que toda cláusula contractual no negociada individualmente pueda ser controlada por los Tribunales para apreciar su posible carácter abusivo.
  • En el presente asunto, los propios Jueces que han formulado las cuestiones prejudiciales consideran que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, en la medida que permite a la entidad financiera declarar el vencimiento anticipado del contrato y exigir la devolución total del préstamo en caso de que el deudor deje de pagar una mensualidad.
  • Cuando el Juez nacional declara la nulidad de una cláusula abusiva en un contrato celebrado entre un empresario y un consumidor, la Directiva 93/13 prohíbe integrar el contrato modificando el contenido de la cláusula. Porque si el Juez pudiera modificar el contenido de las cláusulas abusivas, estaría contribuyendo a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los empresarios el hecho de que, pura y simplemente, las cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores, en la medida en que los empresarios podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el Juez en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos empresarios.
  • El Juez puede sustituir una cláusula abusiva por una disposición legal supletoria sólo cuando el contrato no pueda subsistir sin la existencia de la cláusula abusiva, esta circunstancia obligue a anular el contrato en su totalidad y el consumidor quede expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales que le supongan una penalización.
  • Corresponde a los Jueces españoles en cada caso valorar, aplicando la Ley española, si el contrato de préstamo puede subsistir o no con la eliminación de la cláusula de vencimiento anticipado.
  • Si los Jueces españoles llegan a la conclusión de que el contrato de préstamo hipotecario puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado, deben eliminar esta cláusula y abstenerse de aplicarla en modo alguno, salvo que el consumidor pida expresamente que continúe la ejecución hipotecaria porque considere que esto le es favorable.

Conclusión: los Jueces españoles deben valorar ahora, en cada una de las ejecuciones hipotecarias en curso, si el deudor hipotecario es un consumidor y si la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, en tal caso si el contrato puede subsistir con la anulación de esta cláusula o por el contrario provocaría la nulidad del contrato en su totalidad. Si la conclusión es que la eliminación de la cláusula de vencimiento anticipado no provoca la nulidad del contrato entero, el Juez debe archivar la ejecución hipotecaria, salvo que el deudor le solicite expresamente lo contrario.

En mi opinión, las únicas cláusulas financieras esenciales del contrato de préstamo son el capital, el plazo y el sistema de amortización para devolver el capital, de manera que la nulidad y correspondiente eliminación de la cláusula de vencimiento anticipado no impide que el contrato siga existiendo. De acogerse esta argumentación, el Juez deberá anular la cláusula de vencimiento anticipado y archivar la ejecución hipotecaria. Como resultado de ello, la entidad bancaria no podrá vencer anticipadamente el préstamo y en un procedimiento posterior sólo podrá reclamar las cuotas vencidas, por ejemplo, si nos queda un capital pendiente de 75.000€ a 2% de interés y el deudor ha dejado sin pagar 36 cuotas mensuales, el banco sólo podrá exigir el pago de las 36 cuotas vencidas, pero no el pago de la deuda total de 75.000€ más intereses.

Por último, si bien la nueva Ley Hipotecaria, que entrará en vigor el 16 de junio, permite a las entidades bancarias resolver anticipadamente el contrato de préstamo y solicitar la ejecución de la hipoteca ante un impago de 12 cuotas o 15 cuotas mensuales, según se produzca durante la primera o la segunda mitad del plazo, estas disposiciones de la nueva Ley no se aplicarán retroactivamente cuando la ejecución hipotecaria se haya iniciado con anterioridad a su entrada en vigor. Este hecho tiene importantes consecuencias, pues incluso en el caso de que se haya producido un impago superior a 15 cuotas mensuales, el Juez deberá archivar la ejecución hipotecaria siempre que considere abusiva la cláusula de vencimiento anticipado y considere que su eliminación no provoca la nulidad del contrato en su totalidad.

Espero que el artículo, pese a su extensión y complejidad, te haya resultado interesante. Si es así comparte con tu entorno y, por supuesto, no dudes en comentar cualquier duda o apreciación sobre el tema.

Las novedades que trae la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (nueva Ley Hipotecaria)

Tras producirse su aprobación definitiva, el 16 de marzo se ha publicado en el BOE la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, coloquialmente conocida como la nueva Ley Hipotecaria. Su entrada en vigor se producirá dentro de 3 meses y conlleva importantes novedades para los contratos de préstamo hipotecario que se formalicen a partir de entonces. Analizamos sus puntos clave en este artículo.

Nueva Ley Hipotecaria

Esta Ley viene a incorporar al Ordenamiento Jurídico español la Directiva de la Unión Europea 17/2014, con un retraso de casi tres años. Aunque en este caso, la mayor parte de los cambios introducidos no proceden de la Directiva ni se trata por tanto de una imposición de la Unión Europea, sino que obedecen a la voluntad política del Gobierno y de los distintos grupos parlamentarios.

Se aplicará a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los cuales el prestatario o fiador sea una persona física, y que se garanticen con un inmueble que tenga el carácter de vivienda, así como a los préstamos que tengan por finalidad adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo, siempre que alguno de los obligados tenga la condición de consumidor.

Nos llama la atención que las medidas de esta Ley no sólo se aplicarán a los consumidores y usuarios, es decir, en contratos ajenos a una finalidad empresarial, sino también a las personas físicas que actúen en su condición de profesionales cuando contraten un préstamo para su actividad económica y aporten su propia vivienda como garantía.

Entre las novedades de la nueva Ley, destacan en primer lugar las medidas relativas a las obligaciones de transparencia e información previa al contrato.

La entidad bancaria estará obligada a inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas utilizadas en los contratos de préstamo hipotecario. Además, los bancos tendrán la obligación de publicar las condiciones generales de los contratos en su página web o, en el improbable caso de no tener página web, ponerlas a disposición del público en sus oficinas de manera gratuita.

Con la nueva regulación, una vez que el cliente haya facilitado los datos necesarios sobre su situación financiera, necesidades y preferencias, el banco deberá entregarle con una antelación mínima de 10 días naturales respecto a la firma del contrato los siguientes documentos, que recogerán la información sobre las condiciones del préstamo:

  • La Ficha Europea de Información Personalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que deberá indicar el índice de referencia utilizado para calcular el tipo de interés variable y advertir la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago.
  • En el caso de los préstamos a interés variable, un cuadro de amortización a futuro donde figuren las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto del contrato.
  • Distribución entre las partes de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
  • Las condiciones de garantía que deban cumplir los seguros de daños sobre el inmueble y de cumplimiento de las obligaciones del préstamo.

Además de facilitar los documentos que recojan esta información, el banco estará obligado a responder al cliente por escrito las consultas que le formule sobre el contenido y significado de las cláusulas del contrato. Las explicaciones deberán contener ejemplos prácticos ilustrados con diversos escenarios de coyuntura económica, especialmente sobre los tipos de interés.

El Notario pasará a desempeñar un papel fundamental en la comprobación de que el cliente ha sido debidamente informado de las condiciones del préstamo.

Pero mucho cuidado con esto, porque el hecho de que el Notario dé fe pública de que lo has entendido todo no significará que así sea, por lo que ahora, más que nunca, va a ser necesario acudir al Notario correctamente asesorado acerca de tus derechos y obligaciones, para evitar las indeseadas consecuencias de firmar un documento donde se dice que somos conscientes de todo, sin que en realidad hayamos comprendido nada.

A partir de la entrada en vigor de la Ley, será obligatorio que el cliente comparezca ante el Notario como mínimo 1 día antes de firmar la escritura, y en esa comparecencia lo primero que se comprobará es que el banco haya entregado en plazo los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo.

Una vez hecha esta comprobación, el Notario tendrá la obligación de asesorar al cliente, tanto prestatario como fiadores si los hubiera, de manera individualizada sobre las cláusulas contractuales. Para finalizar esta comparecencia previa, el Notario expedirá acta que da fe pública del cumplimiento de los requisitos legales y la información facilitada al cliente sobre las condiciones del contrato que va a firmar.

Es importante insistir en que este acta servirá como prueba de que el cliente comprende y acepta el contenido del documento, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material, incluso cuando el cliente se haya limitado a firmar los papeles que le da, primero el banco y unos días más tarde el Notario, sin entender nada. Por este motivo va a resultar más conveniente que nunca recibir un asesoramiento jurídico personalizado antes de firmar la hipoteca.

También ha sido objeto de regulación la evaluación de solvencia que las entidades bancarias deben realizar antes de conceder préstamos.

La evaluación de solvencia deberá tener en cuenta la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros factores, su empleo, ingresos presentes y previsibles en el futuro, activos en propiedad, ahorro, gastos fijos y deudas actuales, así como la pensión de jubilación previsible, en caso de que el plazo de amortización del préstamo se prolongue hasta la edad de jubilación.

En ningún caso el banco podrá cobrar al cliente ningún tipo de comisión por los estudios necesarios para realizar la evaluación de solvencia.

Cuando el objeto del préstamo sea financiar la compra de una vivienda, la evaluación de solvencia no se podrá basar predominantemente en el valor de la vivienda aportada como garantía o en la expectativa de que su valor aumentará en el futuro.

Cuando el banco haya realizado la evaluación de solvencia de manera incorrecta o no haya recopilado información suficiente, no podrá utilizar posteriormente este motivo para resolver, rescindir o modificar el contrato, salvo que se demuestre que el cliente ha dado una información falsa de manera consciente.

La nueva regulación de las comisiones.

Respecto a la comisión por amortización anticipada, con carácter general la comisión o compensación no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco. Dicha pérdida financiera se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso y el valor de mercado del préstamo en ese momento.

En todo caso, con independencia del porcentaje que pueda resultar del complejo cálculo anterior, en las hipotecas a interés fijo la comisión queda limitada a un máximo del 2% cuando se produzca en los primeros 10 años y al 1,5% a partir de entonces. Mientras que en las hipotecas a interés variable, la comisión queda limitada a un máximo del 0,25% en los primeros 3 años o bien al 0,15% durante los primeros 5 años.

También se establecen límites para las comisiones por novación para cambiar el tipo de interés variable por un tipo de interés fijo. Dicha comisión queda limitada, igual que en el caso anterior, a la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco, pero en ningún caso podrá exceder del 0,15% si la novación se hace durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, mientras que en caso de realizarse la novación después de los 3 primeros años de vigencia el banco ya no podrá cobrar dicha comisión por este concepto.

A su vez, la nueva Ley seguirá permitiendo a los bancos aplicar comisión de apertura, con el requisito de que se aplique una sola vez y englobe la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Los nuevos intereses de demora.

El interés de demora queda establecido de manera imperativa en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales y sólo se aplicará al principal vencido y pendiente de pago, es decir, no podrá capitalizarse y generar intereses de los intereses. Además, al tratarse de una norma imperativa, no podrá establecerse en el contrato un interés de demora diferente, ni más alto, ni tampoco más bajo.

Nos llama especialmente la atención esta nueva regulación porque hasta el momento la Ley establecía el interés de demora máximo en el triple del interés legal, pero no excluía la posibilidad de que en el contrato se estipulara un tipo más bajo, y sobre todo, más allá de lo que decía la Ley, la jurisprudencia del Tribunal Supremo había limitado el interés de demora al interés remuneratorio más 2 puntos porcentuales.

Así que a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, el interés de demora de los préstamos hipotecarios no dependerá de lo que estipule cada contrato, sino que será en todo caso de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

¿Cómo se repartirán ahora los gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario?

En virtud de la nueva regulación, las entidades bancarias asumirán el pago íntegro de los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y gestoría para la tramitación, formalización e inscripción de las escrituras de préstamo hipotecario, lo que se une al anterior Real Decreto-Ley por el cual también se atribuyó a los bancos el pago del Impuesto de actos jurídicos documentados. Por tanto, de los gastos asociados a la constitución de hipotecas los clientes asumirán únicamente los relativos a la tasación y las copias notariales que soliciten.

Es importante aclarar que esta nueva regulación no tendrá efectos retroactivos sobre los préstamos contratados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

¿Es verdad que la nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo?

Efectivamente, la nueva regulación establece que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. No obstante, también se encarga de aclarar que el interés remuneratorio de los préstamos variables no podrá ser negativo, por lo que de facto se impone un suelo legal del 0%.

¿Y qué pasa con el IRPH?

La nueva Ley Hipotecaria prevé una regulación que puede afectar a este índice, pero no se aplicará retroactivamente a los afectados por préstamos hipotecarios anteriores a su entrada en vigor, de manera que los aspectos de la nueva Ley que aquí se comentan no deben confundirse con lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea pueda resolver sobre el IRPH en los próximos meses.

Ante todo, hay que recordar que IRPH Cajas, IRPH Bancos e Indicador Activo desaparecieron en 2013 y que a día de hoy sólo sigue publicándose el IRPH Conjunto de Entidades.  Lo cierto y verdad es que la nueva Ley no ha ordenado que deje de publicarse el IRPH, pero sí se hace cargo de decir que los índices de referencia utilizados para los préstamos a interés variable deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • Ser claros, accesibles, objetivos y verificables por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
  • Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio banco o varios bancos que se pongan de acuerdo para alterarlo.
  • Los datos que sirvan de base al índice deben obtenerse mediante un procedimiento matemático objetivo.

En mi opinión, como abogado especializado en la materia, el IRPH Entidades no cumple estos requisitos. Pero insisto en que esta Ley no tiene efectos retroactivos sobre contratos realizados con anterioridad a su entrada en vigor y que, además, la Ley no ordena expresamente la desaparición del IRPH. Así que esto, unido a que el Gobierno viene actuando como paladín de la banca y está defendiendo en Europa la legalidad del IRPH, nos hace ser escépticos respecto a la trascendencia práctica de esta nueva regulación.

¿Es verdad que el banco ahora no podrá obligarme a contratar seguros?

La nueva ley prohíbe con carácter general a los bancos vincular la concesión de préstamos hipotecarios a otros productos, sin embargo, como era de esperar se prevén dos importantes excepciones para esta regla general:

  • Que el Banco de España autorice ese producto en concreto, al considerar que resulta beneficioso para el cliente.
  • Que se trate de un seguro que garantice el pago del préstamo o cubra los daños sobre el inmueble hipotecado.

De modo que, a efectos prácticos, la entidad bancaria sí podrá condicionar la concesión de préstamos a la contratación de seguros. En todo caso, lo que sí queda establecido legalmente que el banco deberá aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras que proponga el cliente, siempre que establezcan condiciones y prestaciones similares a las exigidas por el banco, sin que sea lícito exigir la contratación con una aseguradora en concreto.

Del mismo modo, la aceptación de una póliza alternativa no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo. Así las cosas, entendemos que será contrario a la Ley que la entidad ofrezca un tipo de interés más alto para el cliente que contrate el seguro con otra compañía alternativa o, dicho de otra manera, que ofrezca bonificaciones y un interés más bajo al cliente que contrate el seguro con una compañía vinculada al banco.

Tampoco podrá el banco pretender cobrar comisión de ningún tipo por estudiar pólizas de seguro alternativas que el cliente sugiera.

Respecto al vencimiento anticipado se recogen igualmente importantes medidas.

La nueva Ley sólo permitirá a las entidades bancarias resolver el contrato de préstamo hipotecario e iniciar la ejecución en los siguientes supuestos:

  • Durante la primera mitad del crédito, cuando se haya producido el impago del 3% del capital adeudado o equivalente a 12 plazos mensuales.
  • En la segunda mitad del plazo de duración del préstamo, cuando se produzca el impago del 7% del capital adeudado o equivalente a 15 cuotas mensuales.

Al igual que ocurre con los intereses de demora, la Ley no permite que se estipule en el contrato una regulación diferente sobre el vencimiento anticipado.

Aunque con carácter general esta Ley no se aplicará a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, las disposiciones relativas al vencimiento anticipado constituyen una excepción y, en principio, sí se aplicarán retroactivamente, salvo que el deudor alegue que prefiere acogerse a la regulación legal anterior. Por lo que habrá que valorar en cada caso concreto qué conviene más al deudor hipotecario.

Sin embargo, cuando se haya producido el vencimiento anticipado con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, por ejemplo cuando se haya iniciado la ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo o no, no se aplicará la regulación actual, sino la anterior.

Por tanto, resulta esencial en los casos de ejecución hipotecaria contar con un asesoramiento jurídico especializado para diseñar la estrategia procesal más favorable para la defensa del deudor hipotecario.

Nos dejamos en el tintero la nueva regulación de las hipotecas multidivisa y también las ventas de productos financieros vinculados a los préstamos. Lo hacemos de manera consciente, para tratarlo en otra entrada de manera particular.

Espero que este artículo te haya resultado interesante, si es así te invito a comentar cualquier duda o impresión al respecto y a compartir con tu entorno.