Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de reparar las averías?

Muchas personas que viven de alquiler se preguntan, cuando se avería el frigorífico, la caldera o cualquier electrodoméstico, si el casero está obligado a hacerse cargo de la reparación o si por el contrario corresponde al inquilino. En la entrega de hoy voy a explicar cómo están reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) las reparaciones de las averías que se van produciendo durante la vigencia de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.

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Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de las reparaciones?

En primer lugar, el artículo 21.1 de la LAU atribuye al arrendador la obligación de hacerse cargo de las reparaciones necesarias  para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el mismo artículo en su apartado 4º matiza que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario. Así las cosas, debemos distinguir entre dos tipos de averías: las que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y las de pequeña entidad debidas al uso ordinario.

Como de costumbre en lo que a normas jurídicas se refiere, nos encontramos ante conceptos indeterminados y, por tanto, sujetos a una pluralidad de interpretaciones posibles, de modo que ha sido la jurisprudencia de los tribunales la que a lo largo del tiempo ha ido definiendo dichos conceptos, a partir de casos concretos donde se han planteado las mismas dudas que el lector tendrá ahora mismo.

La jurisprudencia es relativamente pacífica al considerar que los defectos en las paredes, techos, solería, instalación eléctrica y tuberías afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y por tanto es el arrendador quien está obligado a efectuar las reparaciones necesarias, siempre que, claro está, los defectos o averías no hayan sido provocados por un mal uso del arrendatario. Sin embargo, hay multitud de reparaciones de electrodomésticos que, dependiendo del caso concreto, suscitan dudas sobre si deben encuadrarse en las que afectan a la habitabilidad o bien aquellas de pequeña magnitud debidas al desgaste por el uso ordinario; es el caso de las averías del frigorífico, lavadora, televisor, grifería o termo de gas.

Veamos algunos ejemplos para entenderlo mejor:

Una avería en la instalación eléctrica afectaría claramente a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, con lo cual, a menos que la avería se deba a una conducta temeraria o negligente por parte del arrendatario, su reparación corresponderá al arrendador.

Las filtraciones y humedades causadas por el mal aislamiento de las paredes y techos de la vivienda constituyen igualmente defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, siendo responsabilidad del arrendador atender las reparaciones necesarias.

Otros casos generan más dudas, como la avería del frigorífico, la lavadora, la caldera o el termo eléctrico, pues no tienen una entidad equiparable a las paredes, los techos, la solería o la instalación eléctrica, pero tampoco se tratará en todo caso, teniendo en cuenta la naturaleza de estos electrodomésticos, de pequeñas reparaciones ni la avería tendrá por qué responder necesariamente al desgaste causado por el uso ordinario. En estos casos, la jurisprudencia está dividida a la hora de atribuir su reparación a arrendador o arrendatario, pero hay una serie de criterios para esclarecer la cuestión, entre otros:

  1. El tiempo que lleva el arrendatario habitando la vivienda.
  2. La gravedad de la avería y el coste de la reparación.

Para ilustrar los ejemplos expuestos, merece la pena referirnos brevemente a un par de casos tratados por la jurisprudencia.

Por un lado, la sentencia nº 533/2016 de 27 de septiembre de 2016 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) enjuicia una demanda interpuesta por los inquilinos en que reclaman una indemnización equivalente a la renta de 4 meses, por los daños y perjuicios que les ha ocasionado el estado defectuoso de la instalación eléctrica de la vivienda. En este caso, los arrendatarios detectaron, cuando llevaban 2 años habitando la vivienda, que se producían pequeñas descargas eléctricas mientras se duchaban, y alarmados en cuanto empezaron a detectar este problema, lo pusieron en conocimiento del propietario. La actitud del propietario fue, al principio, restar importancia al problema, calificando de pequeños calambres lo que según los inquilinos eran descargas eléctricas, y posteriormente, atribuir la responsabilidad a la Comunidad de Propietarios, al entender que la causa de la avería se encontraba en el defectuoso estado de la instalación eléctrica de la Comunidad y no en la instalación eléctrica privativa de la vivienda. La Audiencia Provincial de Barcelona consideró en este caso que a la vista de las pruebas practicadas, tanto testificales como documentales, quedaba acreditado que en la vivienda arrendada se produjo durante varios meses un problema de naturaleza eléctrica que incidió en el correcto uso y disfrute de la vivienda, entendiendo que, si bien dicho problema no hacía completamente inhabitable la vivienda, por cuanto que el piso contaba con otro baño, sí limitó el uso de la misma por sus ocupantes, al funcionar defectuosamente una de las duchas, teniendo en cuenta que el piso era compartido por varios estudiantes, de modo que no era lo mismo contar con uno o con dos baños. A juicio del Tribunal, la parte arrendadora no actuó de manera diligente para solucionar el problema y, por tanto, existiendo un menoscabo de los servicios sanitarios con que contaba el piso (una de las duchas) durante varios meses, el arrendador fue condenado a indemnizar a la parte arrendataria por los daños y perjuicios causados.

Por otro lado, resulta interesante la sentencia nº 69/2012 de 24 de febrero de 2012 de la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª). En este caso, propietaria e inquilinas acordaron la resolución del contrato de arrendamiento, debido a problemas de filtraciones y humedades que, a juicio de las inquilinas hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual estas últimas reclamaban a la arrendadora una indemnización por los daños y perjuicios padecidos, habiendo pagado cumplidamente hasta entonces las rentas mensuales pactadas. La propietaria demandada alegó que las humedades se debían a fuerza mayor (catástrofe natural) y a defectos constructivos de elementos comunes del edificio, de los cuales sería responsable la Comunidad. De las pruebas practicadas, el Tribunal concluye que el piso se encontraba tan mal aislado, que cuando llegó un invierno lluvioso se produjeron graves filtraciones en paredes y techos, lo que provocó incidencias en el sistema eléctrico y los electrodomésticos. A juicio de la Audiencia Provincial de Sevilla, las deficiencias de la vivienda alcanzan tal nivel que a las inquilinas no les quedó otro remedio que abandonar la vivienda, siendo obligación de la arrendadora entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Textualmente, dice la sentencia lo siguiente:

“No nos encontramos ante un caso de fuerza mayor porque las lluvias fueron abundantes pero no catastróficas. Las viviendas deben de mantenerse secas tanto cuando no llueve como cuando llueve, incluso cuando llueve mucho, sin que la llegada de un invierno lluvioso (hecho que se repite cada varios años) sea excusa para que la vivienda se vuelva inhabitable (…) En cuanto a si los elementos constructivos por los que entra el agua son elementos comunes del edificio o elementos privativos de la vivienda arrendada, se trata de una cuestión interna a resolver entre la propietaria y la comunidad de propietarios en la que se halla integrada. Las demandantes no contrataron con la comunidad, lo hicieron con la propietaria de la vivienda, y es a ésta a la que incumbe la obligación de entregar a las arrendatarias una vivienda en condiciones de ser habitada con estándares propios de las exigencias que supone la dignidad humana, hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y a mantener a las arrendatarias en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (…) Al haber incumplido tal obligación, y haber causado con ello daños y perjuicios a las arrendatarias (de los que sólo se reclaman los estrictamente materiales consistentes en la avería de numerosos electrodomésticos y enseres), está obligada a indemnizar los daños y perjuicios causados.”