He vendido mi casa y he reinvertido el dinero en comprar mi nueva vivienda, ¿puedo beneficiarme de la exención por reinversión en vivienda habitual?

Si bien a partir del 1 de enero de 2013 quedó suprimida la deducción fiscal por inversión en vivienda habitual en virtud de lo establecido por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre, subsiste aún en nuestra legislación la exención por reinversión en vivienda habitual. Si el pasado año has vendido tu casa y has comprado nueva vivienda, te preguntarás cómo te afecta esta operación inmobiliaria para la Declaración de la Renta 2018. Dependiendo de la diferencia entre el precio de compra y de venta, es posible que exista una ganancia patrimonial y en ese caso te interesará saber si dicha ganancia patrimonial está exenta del IRPF. Te lo cuento en esta entrada.

La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), así como en el artículo 41 del Reglamento de dicho impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007 de 30 de marzo, en el cual se establece que “Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión”.

En primer lugar, generalmente hablamos de ganancia patrimonial cuando vendemos nuestra vivienda por un precio superior al precio de compra, y al contrario, estaremos ante una pérdida patrimonial cuando la vivienda se vende por un precio inferior al precio de compra. Mayor complejidad presentan los casos de venta de una vivienda que hayamos adquirido mediante herencia, pues si bien el precio de venta es fácilmente identificable, la determinación del valor de adquisición puede resultar más complicada y, lógicamente, conocer este dato es necesario para concluir si hay ganancia o pérdida patrimonial. Por ello, en caso de duda la opción más sensata es que me pidas asesoramiento jurídico, para poder evaluar tu caso concreto.

Una vez hayamos comprobado que existe una ganancia patrimonial con ocasión de la venta de nuestra vivienda, habrá que evaluar si esta ganancia está sometida a tributación o bien está exenta del IRPF. Para ello hay que verificar los siguientes requisitos:

  1. Que se trate de la vivienda habitual.

A efectos fiscales, tiene el carácter de vivienda habitual la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Ahora bien, hay algunas excepciones a esta regla general, de modo que se considerará que la vivienda tuvo la naturaleza de habitual, aun cuando no haya transcurrido dicho plazo, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo. En tal caso, es imprescindible estar en condiciones de justificar y acreditar suficientemente ante la Agencia Tributaria la concurrencia de dichas circunstancias excepcionales, por ejemplo aportando el contrato de trabajo o la sentencia de divorcio.

En cuanto a la vivienda adquirida, para que ésta se considere residencia habitual es necesario que sea habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o finalización de las obras. No obstante, la vivienda mantendrá el carácter de habitual a pesar de no ser habitada en dicho plazo, cuando concurran las circunstancias excepcionales arriba comentadas. Por ejemplo, si compras una nueva vivienda con idea de cambiar tu domicilio pero no puedes hacerlo hasta que consigas otro empleo o el traslado a otro centro de trabajo, cuestión que previsiblemente tardarás en gestionar varios años, el plazo de 12 meses empezará a contar a partir de la fecha en que se haga efectivo el traslado o cese.

  1. Plazo para efectuar la reinversión.

Una vez que vendas tu vivienda habitual, tienes un plazo de 2 años para reinvertir el importe obtenido en la compra de tu nueva vivienda. No obstante, dicho plazo de 2 años no sólo se contempla con posterioridad a la venta, sino con anterioridad a la misma, es decir, la Ley permite disfrutar de la exención si compramos primero la vivienda, que tenemos previsto que se convierta en nuestro nuevo domicilio, antes de vender nuestra actual vivienda habitual, siempre que la venta se produzca en el plazo máximo de 2 años contados desde que realizamos la compra. En tal caso, se entenderá que la vivienda que vendemos tiene el carácter de habitual cuando la hayamos habitado de manera efectiva y permanente hasta cualquier día de los 2 años anteriores a la fecha de la venta o cuando dejemos de habitar la vivienda que vendemos con motivo de nuestro traslado a la nueva vivienda que compramos.

Si cumplimos estos requisitos, la ganancia patrimonial que hayamos podido obtener por la venta estará exenta. Ahora bien ¿qué ocurre en el caso de que la reinversión sea parcial? Si reinvertimos en la compra de la nueva vivienda habitual un importe inferior al total obtenido por la venta, sólo se excluirá del gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a la cantidad efectivamente reinvertida.

Para finalizar veamos un ejemplo que, confío, ayudará a entenderlo mejor:

María tiene planeado mudarse a un piso más grande con su pareja, así que vende por 80.000€ su piso de 60m2 donde vive permanentemente desde hace 4 años, importe al que deben restarse los gastos y tributos asociados a la venta, digamos que en este caso sólo el impuesto de Plusvalía municipal (3.000 €) porque el resto de gastos hayan sido asumidos por el comprador. El piso lo compró en su día por 68.000€ más 6.800€ de gastos y tributos inherentes a la compra (más información sobre ello en https://davidburreroabogado.com/2019/02/04/que-gastos-conlleva-la-compra-de-una-vivienda/), ascendiendo por tanto el valor de adquisición a 74.800€. De manera que María habría obtenido una ganancia patrimonial de 2.200€ por la que debería tributar en principio. Pero como ha comprado su nueva vivienda 3 meses después de vender la anterior, más 1 mes que ha tardado en completar la mudanza y establecerse permanentemente en su nuevo hogar, vemos que cumple 2 de los 3 requisitos para beneficiarse de la exención.

El requisito restante es que destine el importe total de venta a la compra de su nueva vivienda habitual, vamos a verlo. Como María ha tenido que hacer frente a varios desembolsos con ocasión de la venta, la amortización del capital pendiente de su hipoteca por valor de 45.000€ y el impuesto de la Plusvalía municipal por importe de 3.000€, hay que descontar del precio de venta (80.000€) la cantidad de 48.000€, por tanto le quedaría un remanente de 32.000€. Si María reinvierte en la operación la totalidad del remanente de 32.000€ y financia el importe restante con un nuevo préstamo hipotecario, la ganancia patrimonial de 2.200€ quedaría totalmente exenta, al haber reinvertido todo el dinero obtenido por la venta en la compra de su nueva vivienda habitual. Si en lugar de reinvertir la totalidad del remanente de 32.000€, pagara al contado sólo 20.000€ y financiara el resto, sólo quedaría exenta del IRPF la parte proporcional de la ganancia obtenida en la venta de la vivienda.

Espero que este artículo te haya resultado útil. Si es así, no dudes en comentar cualquier cuestión que desees y en compartir con otras personas interesadas en el tema. Para la Declaración de la Renta, no te compliques y cuenta con profesionales cualificados, ¡estoy a tu entera disposición!