Las novedades que trae la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (nueva Ley Hipotecaria)

Tras producirse su aprobación definitiva, el 16 de marzo se ha publicado en el BOE la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, coloquialmente conocida como la nueva Ley Hipotecaria. Su entrada en vigor se producirá dentro de 3 meses y conlleva importantes novedades para los contratos de préstamo hipotecario que se formalicen a partir de entonces. Analizamos sus puntos clave en este artículo.

Nueva Ley Hipotecaria

Esta Ley viene a incorporar al Ordenamiento Jurídico español la Directiva de la Unión Europea 17/2014, con un retraso de casi tres años. Aunque en este caso, la mayor parte de los cambios introducidos no proceden de la Directiva ni se trata por tanto de una imposición de la Unión Europea, sino que obedecen a la voluntad política del Gobierno y de los distintos grupos parlamentarios.

Se aplicará a los contratos de préstamo con garantía hipotecaria en los cuales el prestatario o fiador sea una persona física, y que se garanticen con un inmueble que tenga el carácter de vivienda, así como a los préstamos que tengan por finalidad adquirir o conservar terrenos o inmuebles de cualquier tipo, siempre que alguno de los obligados tenga la condición de consumidor.

Nos llama la atención que las medidas de esta Ley no sólo se aplicarán a los consumidores y usuarios, es decir, en contratos ajenos a una finalidad empresarial, sino también a las personas físicas que actúen en su condición de profesionales cuando contraten un préstamo para su actividad económica y aporten su propia vivienda como garantía.

Entre las novedades de la nueva Ley, destacan en primer lugar las medidas relativas a las obligaciones de transparencia e información previa al contrato.

La entidad bancaria estará obligada a inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas utilizadas en los contratos de préstamo hipotecario. Además, los bancos tendrán la obligación de publicar las condiciones generales de los contratos en su página web o, en el improbable caso de no tener página web, ponerlas a disposición del público en sus oficinas de manera gratuita.

Con la nueva regulación, una vez que el cliente haya facilitado los datos necesarios sobre su situación financiera, necesidades y preferencias, el banco deberá entregarle con una antelación mínima de 10 días naturales respecto a la firma del contrato los siguientes documentos, que recogerán la información sobre las condiciones del préstamo:

  • La Ficha Europea de Información Personalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante.
  • Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que deberá indicar el índice de referencia utilizado para calcular el tipo de interés variable y advertir la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago.
  • En el caso de los préstamos a interés variable, un cuadro de amortización a futuro donde figuren las cuotas periódicas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
  • Una copia del proyecto del contrato.
  • Distribución entre las partes de los gastos asociados a la concesión del préstamo.
  • Las condiciones de garantía que deban cumplir los seguros de daños sobre el inmueble y de cumplimiento de las obligaciones del préstamo.

Además de facilitar los documentos que recojan esta información, el banco estará obligado a responder al cliente por escrito las consultas que le formule sobre el contenido y significado de las cláusulas del contrato. Las explicaciones deberán contener ejemplos prácticos ilustrados con diversos escenarios de coyuntura económica, especialmente sobre los tipos de interés.

El Notario pasará a desempeñar un papel fundamental en la comprobación de que el cliente ha sido debidamente informado de las condiciones del préstamo.

Pero mucho cuidado con esto, porque el hecho de que el Notario dé fe pública de que lo has entendido todo no significará que así sea, por lo que ahora, más que nunca, va a ser necesario acudir al Notario correctamente asesorado acerca de tus derechos y obligaciones, para evitar las indeseadas consecuencias de firmar un documento donde se dice que somos conscientes de todo, sin que en realidad hayamos comprendido nada.

A partir de la entrada en vigor de la Ley, será obligatorio que el cliente comparezca ante el Notario como mínimo 1 día antes de firmar la escritura, y en esa comparecencia lo primero que se comprobará es que el banco haya entregado en plazo los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo.

Una vez hecha esta comprobación, el Notario tendrá la obligación de asesorar al cliente, tanto prestatario como fiadores si los hubiera, de manera individualizada sobre las cláusulas contractuales. Para finalizar esta comparecencia previa, el Notario expedirá acta que da fe pública del cumplimiento de los requisitos legales y la información facilitada al cliente sobre las condiciones del contrato que va a firmar.

Es importante insistir en que este acta servirá como prueba de que el cliente comprende y acepta el contenido del documento, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material, incluso cuando el cliente se haya limitado a firmar los papeles que le da, primero el banco y unos días más tarde el Notario, sin entender nada. Por este motivo va a resultar más conveniente que nunca recibir un asesoramiento jurídico personalizado antes de firmar la hipoteca.

También ha sido objeto de regulación la evaluación de solvencia que las entidades bancarias deben realizar antes de conceder préstamos.

La evaluación de solvencia deberá tener en cuenta la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del préstamo, entre otros factores, su empleo, ingresos presentes y previsibles en el futuro, activos en propiedad, ahorro, gastos fijos y deudas actuales, así como la pensión de jubilación previsible, en caso de que el plazo de amortización del préstamo se prolongue hasta la edad de jubilación.

En ningún caso el banco podrá cobrar al cliente ningún tipo de comisión por los estudios necesarios para realizar la evaluación de solvencia.

Cuando el objeto del préstamo sea financiar la compra de una vivienda, la evaluación de solvencia no se podrá basar predominantemente en el valor de la vivienda aportada como garantía o en la expectativa de que su valor aumentará en el futuro.

Cuando el banco haya realizado la evaluación de solvencia de manera incorrecta o no haya recopilado información suficiente, no podrá utilizar posteriormente este motivo para resolver, rescindir o modificar el contrato, salvo que se demuestre que el cliente ha dado una información falsa de manera consciente.

La nueva regulación de las comisiones.

Respecto a la comisión por amortización anticipada, con carácter general la comisión o compensación no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco. Dicha pérdida financiera se calculará proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso y el valor de mercado del préstamo en ese momento.

En todo caso, con independencia del porcentaje que pueda resultar del complejo cálculo anterior, en las hipotecas a interés fijo la comisión queda limitada a un máximo del 2% cuando se produzca en los primeros 10 años y al 1,5% a partir de entonces. Mientras que en las hipotecas a interés variable, la comisión queda limitada a un máximo del 0,25% en los primeros 3 años o bien al 0,15% durante los primeros 5 años.

También se establecen límites para las comisiones por novación para cambiar el tipo de interés variable por un tipo de interés fijo. Dicha comisión queda limitada, igual que en el caso anterior, a la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco, pero en ningún caso podrá exceder del 0,15% si la novación se hace durante los 3 primeros años de vigencia del contrato, mientras que en caso de realizarse la novación después de los 3 primeros años de vigencia el banco ya no podrá cobrar dicha comisión por este concepto.

A su vez, la nueva Ley seguirá permitiendo a los bancos aplicar comisión de apertura, con el requisito de que se aplique una sola vez y englobe la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Los nuevos intereses de demora.

El interés de demora queda establecido de manera imperativa en el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales y sólo se aplicará al principal vencido y pendiente de pago, es decir, no podrá capitalizarse y generar intereses de los intereses. Además, al tratarse de una norma imperativa, no podrá establecerse en el contrato un interés de demora diferente, ni más alto, ni tampoco más bajo.

Nos llama especialmente la atención esta nueva regulación porque hasta el momento la Ley establecía el interés de demora máximo en el triple del interés legal, pero no excluía la posibilidad de que en el contrato se estipulara un tipo más bajo, y sobre todo, más allá de lo que decía la Ley, la jurisprudencia del Tribunal Supremo había limitado el interés de demora al interés remuneratorio más 2 puntos porcentuales.

Así que a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, el interés de demora de los préstamos hipotecarios no dependerá de lo que estipule cada contrato, sino que será en todo caso de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

¿Cómo se repartirán ahora los gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario?

En virtud de la nueva regulación, las entidades bancarias asumirán el pago íntegro de los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y gestoría para la tramitación, formalización e inscripción de las escrituras de préstamo hipotecario, lo que se une al anterior Real Decreto-Ley por el cual también se atribuyó a los bancos el pago del Impuesto de actos jurídicos documentados. Por tanto, de los gastos asociados a la constitución de hipotecas los clientes asumirán únicamente los relativos a la tasación y las copias notariales que soliciten.

Es importante aclarar que esta nueva regulación no tendrá efectos retroactivos sobre los préstamos contratados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

¿Es verdad que la nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo?

Efectivamente, la nueva regulación establece que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. No obstante, también se encarga de aclarar que el interés remuneratorio de los préstamos variables no podrá ser negativo, por lo que de facto se impone un suelo legal del 0%.

¿Y qué pasa con el IRPH?

La nueva Ley Hipotecaria prevé una regulación que puede afectar a este índice, pero no se aplicará retroactivamente a los afectados por préstamos hipotecarios anteriores a su entrada en vigor, de manera que los aspectos de la nueva Ley que aquí se comentan no deben confundirse con lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea pueda resolver sobre el IRPH en los próximos meses.

Ante todo, hay que recordar que IRPH Cajas, IRPH Bancos e Indicador Activo desaparecieron en 2013 y que a día de hoy sólo sigue publicándose el IRPH Conjunto de Entidades.  Lo cierto y verdad es que la nueva Ley no ha ordenado que deje de publicarse el IRPH, pero sí se hace cargo de decir que los índices de referencia utilizados para los préstamos a interés variable deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • Ser claros, accesibles, objetivos y verificables por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.
  • Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio banco o varios bancos que se pongan de acuerdo para alterarlo.
  • Los datos que sirvan de base al índice deben obtenerse mediante un procedimiento matemático objetivo.

En mi opinión, como abogado especializado en la materia, el IRPH Entidades no cumple estos requisitos. Pero insisto en que esta Ley no tiene efectos retroactivos sobre contratos realizados con anterioridad a su entrada en vigor y que, además, la Ley no ordena expresamente la desaparición del IRPH. Así que esto, unido a que el Gobierno viene actuando como paladín de la banca y está defendiendo en Europa la legalidad del IRPH, nos hace ser escépticos respecto a la trascendencia práctica de esta nueva regulación.

¿Es verdad que el banco ahora no podrá obligarme a contratar seguros?

La nueva ley prohíbe con carácter general a los bancos vincular la concesión de préstamos hipotecarios a otros productos, sin embargo, como era de esperar se prevén dos importantes excepciones para esta regla general:

  • Que el Banco de España autorice ese producto en concreto, al considerar que resulta beneficioso para el cliente.
  • Que se trate de un seguro que garantice el pago del préstamo o cubra los daños sobre el inmueble hipotecado.

De modo que, a efectos prácticos, la entidad bancaria sí podrá condicionar la concesión de préstamos a la contratación de seguros. En todo caso, lo que sí queda establecido legalmente que el banco deberá aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras que proponga el cliente, siempre que establezcan condiciones y prestaciones similares a las exigidas por el banco, sin que sea lícito exigir la contratación con una aseguradora en concreto.

Del mismo modo, la aceptación de una póliza alternativa no podrá suponer un empeoramiento de las condiciones del préstamo. Así las cosas, entendemos que será contrario a la Ley que la entidad ofrezca un tipo de interés más alto para el cliente que contrate el seguro con otra compañía alternativa o, dicho de otra manera, que ofrezca bonificaciones y un interés más bajo al cliente que contrate el seguro con una compañía vinculada al banco.

Tampoco podrá el banco pretender cobrar comisión de ningún tipo por estudiar pólizas de seguro alternativas que el cliente sugiera.

Respecto al vencimiento anticipado se recogen igualmente importantes medidas.

La nueva Ley sólo permitirá a las entidades bancarias resolver el contrato de préstamo hipotecario e iniciar la ejecución en los siguientes supuestos:

  • Durante la primera mitad del crédito, cuando se haya producido el impago del 3% del capital adeudado o equivalente a 12 plazos mensuales.
  • En la segunda mitad del plazo de duración del préstamo, cuando se produzca el impago del 7% del capital adeudado o equivalente a 15 cuotas mensuales.

Al igual que ocurre con los intereses de demora, la Ley no permite que se estipule en el contrato una regulación diferente sobre el vencimiento anticipado.

Aunque con carácter general esta Ley no se aplicará a los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, las disposiciones relativas al vencimiento anticipado constituyen una excepción y, en principio, sí se aplicarán retroactivamente, salvo que el deudor alegue que prefiere acogerse a la regulación legal anterior. Por lo que habrá que valorar en cada caso concreto qué conviene más al deudor hipotecario.

Sin embargo, cuando se haya producido el vencimiento anticipado con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, por ejemplo cuando se haya iniciado la ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo o no, no se aplicará la regulación actual, sino la anterior.

Por tanto, resulta esencial en los casos de ejecución hipotecaria contar con un asesoramiento jurídico especializado para diseñar la estrategia procesal más favorable para la defensa del deudor hipotecario.

Nos dejamos en el tintero la nueva regulación de las hipotecas multidivisa y también las ventas de productos financieros vinculados a los préstamos. Lo hacemos de manera consciente, para tratarlo en otra entrada de manera particular.

Espero que este artículo te haya resultado interesante, si es así te invito a comentar cualquier duda o impresión al respecto y a compartir con tu entorno.

Tengo cláusula suelo en mi hipoteca y firmé un acuerdo con el banco para quitarla: ¿puedo reclamar?

Tras la conocida sentencia 241/2013 del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, se produjo un aluvión de acuerdos consistentes en reducir o eliminar la cláusula suelo de los contratos de préstamo hipotecario. Aquella sentencia declaró el carácter abusivo y la nulidad de la mayor parte de las cláusulas suelo, pero limitó a mayo de 2013 el derecho de los consumidores a obtener la devolución de las cantidades cobradas indebidamente, lo cual supuso la ocasión perfecta para que muchas entidades bancarias ofrecieran a sus clientes este tipo de acuerdos a cambio de renunciar a cualquier reclamación futura.  En el artículo de hoy analizamos si la firma de este tipo de acuerdos impide reclamar judicialmente con posterioridad.

Es de sobra conocido que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró el 21 de diciembre de 2016 que, en caso de ser declarada abusiva y nula una cláusula suelo, los bancos están obligados a reintegrar a los consumidores todas las cantidades cobradas indebidamente, y que desde entonces el Tribunal Supremo se vio obligado a rectificar su criterio inicial.

Pero la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 no sólo estableció la prohibición de limitar temporalmente la responsabilidad indemnizatoria de los bancos por sus prácticas abusivas, aplicado al caso concreto de las cláusulas suelo. Su fundamentación va mucho más allá y es extrapolable a multitud de supuestos, al referirse al Principio de no vinculación, el cual comporta en general que la declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula contractual debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, es decir, como si la misma nunca hubiera existido, de manera que quede totalmente reparado cualquier perjuicio que le hubiera causado.

Precisamente, bajo la anterior argumentación resulta inconcebible que se conceda validez a un acuerdo consistente en la imposición de renuncias a futuras reclamaciones. Pese a todo, la jurisprudencia de los tribunales españoles está dividida con respecto a esta cuestión y actualmente podemos encontrar resoluciones muy dispares en cada provincia, incluso en el seno del Tribunal Supremo, lo que contribuye a generar una grave inseguridad jurídica, una vez más en perjuicio del colectivo de los consumidores y usuarios.

En ese sentido, el propio Tribunal Supremo tuvo la oportunidad de estudiar en su Sentencia 558/2017 de 16 de octubre un caso de las siguientes características. Un ciudadano realizó un contrato de compra de su vivienda y se subrogó en el préstamo hipotecario que la promotora inmobiliaria mantenía con la entidad bancaria, el contrato incluía una cláusula suelo que le impediría a la postre beneficiarse de las bajadas del Euribor por debajo de dicho suelo, de modo que el cliente reclamó contra el banco en cuanto empezó a padecer los indeseables efectos de la cláusula, solicitando su eliminación o, al menos, su reducción, de modo que quedase equiparada al suelo estipulado en los préstamos que tenían con la misma entidad el resto de vecinos de esa promoción. El banco accedió a reducir la cláusula de este cliente y por ello se discutía, en el procedimiento judicial que éste inicio posteriormente, si un acuerdo de novación puede convalidar una cláusula nula. El Tribunal Supremo resolvió el asunto considerando que la cláusula suelo es nula de pleno derecho, lo que comporta que su nulidad no es subsanable ni susceptible de convalidación por un acuerdo posterior, y que por tanto nada impide que la cláusula sea declarada abusiva y el banco quede  condenado a devolver todas las cantidades cobradas indebidamente.

Sin embargo el mismo Tribunal Supremo se contradice gravemente pocos meses más tarde, al calor de las presiones del lobby financiero, algo a lo que tristemente nos tiene acostumbrados. Así ocurrió con la Sentencia 205/2018 de 11 de abril, un caso con los siguientes antecedentes. Como en el asunto anterior, un ciudadano había contratado un préstamo hipotecario para financiar la compra de su vivienda, y dicho préstamo contenía una cláusula suelo, por lo que tan pronto como este cliente empezó a padecer las consecuencias negativas de la cláusula reclamó su eliminación. La entidad le ofreció un acuerdo consistente en reducir la cláusula suelo a cambio de renunciar a ejercitar cualquier reclamación, y no en vano lo hizo precisamente en marzo de 2014, cuando el propio Tribunal Supremo había declarado abusivas las cláusulas de este tipo, aunque sin condenar a los bancos a devolver las cantidades cobradas con anterioridad a mayo de 2013. Para el Tribunal Supremo, este acuerdo es asimilable a una transacción extrajudicial y comporta un intercambio de prestaciones, de manera que el banco se compromete a reducir la cláusula y el cliente renuncia a cualquier reclamación, por lo que todo ello impide al consumidor ejercitar acción alguna en el futuro.

Bajo nuestro punto de vista, en contra del criterio que hasta el momento sostiene el Tribunal Supremo, la propia cláusula consistente en imponer al consumidor la renuncia a derechos legalmente reconocidos es abusiva y carece de validez, por lo que no debe tenerse en consideración a los efectos de impedir al consumidor ejercitar acciones judiciales. Además, en esa línea, lo cierto es que el banco no transige en absoluto ni concede prestación alguna, sino que únicamente se limitaría a cumplir la ley y abstenerse de aplicar cláusulas abusivas en perjuicio de los consumidores.

Como era de esperar, ante el panorama de criterios contradictorios por parte del Tribunal Supremo, varios juzgados formularon cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la validez de este tipo de acuerdos. Precisamente, el pasado 16 de noviembre de 2018 la Comisión Europea emitió un informe en el marco de las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Teruel, y si bien dicho informe no es vinculante, junto al informe del Abogado General de la Unión Europea y las alegaciones de las partes, será uno de los dictámenes que el Tribunal tendrá en consideración para dictar Sentencia.

Analizamos algunas de las apreciaciones que contiene el informe de la Comisión Europea:

  • El hecho de que el consumidor haya escrito de su puño y letra que es consciente y comprende que el tipo de interés de su préstamo nunca bajará de un determinado porcentaje, algo bastante habitual en los acuerdos de renuncia, no significa que exista negociación individual de la cláusula. Al contrario, el hecho de que multitud de contratos incluyen estipulaciones de idéntica redacción es un indicio claro de que se trata de condiciones predispuestas unilateralmente por los bancos, sin que los clientes tengan capacidad alguna para influir en su contenido.
  • Según la Ley española, la imposición a los consumidores de una renuncia a los derechos reconocidos legalmente es una cláusula abusiva. Además, dicha cláusula es abusiva con carácter general, sin necesidad de examinar las circunstancias de cada caso concreto, es decir, es abusiva en razón de su contenido y no necesariamente por falta de transparencia, aunque es cierto que, además, en la mayoría de los casos no se informa al consumidor sobre el significado y las consecuencias de la renuncia a la que se compromete.
  • No existe un verdadero intercambio de prestaciones entre las partes, sino que el consumidor es el único que renuncia al ejercicio de sus derechos. Mientras que la entidad bancaria no renuncia a ejercitar la acción de ejecución hipotecaria ante posibles impagos del deudor, el consumidor sí renuncia a plantear reclamaciones contra determinadas cláusulas abusivas del contrato.
  • Por último, la Comisión Europea recuerda que la protección de los consumidores es un asunto de orden público, lo que conlleva que el Derecho de la Unión y la Ley de los Estados miembros no pueden aceptar la mera renuncia al ejercicio de acciones y a la protección jurisdiccional, sin que se prevea al mismo tiempo otro medio similar alternativo para la resolución del conflicto, por ejemplo un sistema de arbitraje al que voluntariamente se sometan ambas partes.

En suma, el criterio de la Comisión Europea apunta a que las cláusulas consistentes en imponer al consumidor una renuncia sus derechos son abusivas y por tanto deben tenerse por no puestas, sin que puedan impedirle acceder a la vía judicial. Todo lo contrario a lo manifestado por el Tribunal Supremo, que sostiene hasta el momento la imposibilidad de ejercitar acciones judiciales con posterioridad a la firma de este tipo de acuerdos.

Aunque es imposible prever de antemano cuánto tardará el Tribunal de la Unión Europea en dictar Sentencia sobre esta cuestión, atendiendo a la duración habitual de los procedimientos estimamos que la resolución no llegará al menos hasta mediados del próximo año 2.020. Aún no está todo dicho en este asunto, por lo que mantendremos informados a nuestros lectores sobre nuevas noticias que resulten de interés.

Soy autónomo y quiero dejar la actividad: ¿tengo derecho a paro?

Muchos profesionales autónomos se preguntan si cuando dejen de desarrollar su actividad profesional o empresarial tendrán derecho a percibir la prestación por cese de actividad. La realidad es que gran parte de las solicitudes son desestimadas por la Administración, aduciendo el incumplimiento de los requisitos, los cuales resultan en conjunto de muy difícil observancia para el trabajador. En las siguientes líneas analizamos los requisitos para solicitar la prestación por cese de actividad.

impuestos

De conformidad con la Ley General de Seguridad Social y el Real Decreto 1541/2011 de 31 de octubre, los trabajadores autónomos tendrán derecho a la prestación cuando cumplan los siguientes requisitos:

  • Estar afiliados al RETA y en alta.
  • Solicitar la baja en el RETA por cese de actividad.
  • Tener un período mínimo de cotización por cese de actividad de 12 meses continuados e inmediatamente anteriores al cese.
  • Que el cese de actividad se deba a razones económicas, técnicas, organizativas o productivas, causa de fuerza mayor, pérdida de licencia administrativa, violencia de género, divorcio o separación matrimonial.
  • No haber cumplido la edad ordinaria de jubilación, salvo que el trabajador no tuviera acreditado el período de cotización necesario para causar la pensión.
  • Estar al corriente en el pago de las cuotas a la Seguridad Social.
  • Acreditar la disponibilidad para reincorporarse al mercado laboral.

El Real Decreto-Ley 28/2018 de 28 de diciembre ha introducido para el año 2019 varias novedades en la Ley General de Seguridad Social que afectan a la prestación por cese de actividad. En primer lugar, se establece el carácter obligatorio de la protección por cese de actividad y, por otro lado, se amplía el período de percepción de la prestación de 12 a 24 meses.

Por tanto, la duración de la prestación estará comprendida entre 4 y 24 meses, dependiendo de si la edad del solicitante es inferior o superior a 60 años y de los períodos de cotización efectuados entre los 12 y 48 meses anteriores a la situación legal de cese de actividad.

Por su parte, la cuantía de la prestación asciende al 70% de la base reguladora, calculada según el promedio de las bases de cotización durante los 12 meses anteriores a la situación de cese. No obstante, por imperativo legal la cuantía mínima de la prestación será del 107% del IPREM cuando el trabajador tenga hijos a su cargo y del 80% cuando no los tenga, mientras que la cuantía máxima será del 175% del IPREM cuando el trabajador no tenga hijos a su cargo y del 200% o 225%, respectivamente, cuando tenga 1 o más hijos a su cargo.

La acreditación de los requisitos exigidos puede resultar bastante compleja, en especial cuando el cese de la actividad se debe a razones económicas, ya que dependiendo del volumen de la disminución de ingresos y los períodos en que ésta se venga produciendo, la solicitud de la prestación presentará mayor o menor viabilidad.

Espero que este artículo te haya resultado de interés y quedo a tu entera disposición para asesorarte y acompañarte en los trámites necesarios.

Tratos preliminares y actos preparatorios del contrato de compraventa: lo que debes tener en cuenta antes de comprar tu vivienda

Si en una entrada anterior hemos hablado sobre cuestiones relativas a la venta de una VPO, en este artículo vamos a tratar los principales acuerdos contractuales que se suelen llevar a cabo antes de formalizar la compraventa de una vivienda. En particular, vamos a analizar las diferencias entre la promesa de compraventa y las arras, coloquialmente conocidas como señal. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de los compromisos pactados para cada una de las partes?

En numerosas ocasiones no estamos en condiciones de suscribir inmediatamente el contrato de compraventa definitivo sobre una vivienda, ya sea debido a la falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, porque el comprador carece de posibilidades económicas en ese momento y necesita financiación, o bien por otras circunstancias. Por ello, a menudo resulta aconsejable sentar las bases o líneas fundamentales de la futura compraventa, de modo que las partes se obliguen a otorgar el contrato, fijando una fecha límite, conforme a esas condiciones básicas acordadas con anterioridad.

Estos son algunos de los aspectos fundamentales que toda promesa de compraventa de vivienda podría recoger:

  • Concreta identificación de la vivienda.
  • Indicación detallada de las cargas y gravámenes, tales como hipotecas, embargos y muy particularmente, posibles adeudos de cuotas de Comunidad e IBI.
  • Futuro precio de la operación.
  • Expresión detallada del mobiliario que en su caso se incluya en la compraventa, por ejemplo muebles de cocina y máquinas de aire acondicionado.

Dependiendo de la intensidad, amplitud y concreción de los compromisos adquiridos por las partes, el incumplimiento de la promesa de compraventa puede conllevar desde el derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados, hasta el derecho a exigir el cumplimiento del propio contrato definitivo en sí. De ello se deriva la necesidad de contar con un adecuado asesoramiento jurídico, para evitar indeseadas consecuencias de los posibles incumplimientos que pudieran producirse.

En cambio, el contrato de arras o señal, aunque puede presentar en apariencia ciertas similitudes con la promesa de compraventa, conlleva importantes diferencias. Con la señal las partes pactan la reserva de la compraventa de una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero para compensar el perjuicio que pudiera ocasionar el desistimiento o incumplimiento de una de las partes.

Aunque nuestro Código Civil sólo regula expresamente un tipo de arras, no se trata de una regulación cerrada, sino que se admiten distintas modalidades de arras en la contratación según las necesidades e intereses particulares de las partes. Podríamos distinguir fundamentalmente entre tres tipos:

  • Arras confirmatorias: el dinero se entrega a cuenta, es decir, como anticipo o parte del precio, sin que las partes estén facultadas a desistir o a resolver el contrato. La jurisprudencia atribuye esta función a las arras salvo que expresamente las partes le atribuyan otro carácter en el contrato.
  • Arras penales: el dinero se entrega como garantía de cumplimiento del contrato, sin facultar a las partes al desistimiento. Si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. Sin perjuicio de esta penalización, la parte que esté dispuesta a cumplir podrá exigir adicionalmente una indemnización por los daños y perjuicios causados, aunque para que ello sea posible las partes deben acordar este aspecto de manera expresa.
  • Arras penitenciales: es la modalidad que específicamente regula el Código Civil y está diseñada para facultar a las partes a desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada, es decir, si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. En este caso, las consecuencias del incumplimiento quedarían limitadas a la pérdida de la señal, esa es la diferencia fundamental con la modalidad anterior.

Como puede apreciarse, las diferencias entre una promesa de compraventa y un contrato de arras son muy sutiles en el terreno práctico, sin embargo, la elección de la modalidad contractual adecuada resulta fundamental, por ello es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia antes de emprender la operación de compra o venta de tu vivienda.

Vivo en un edificio antiguo que no tiene ascensor, ¿es obligatoria la instalación del ascensor?

Actualmente todos los edificios de obra nueva deben disponer de ascensor y, en general, estar adaptados a las diversas necesidades de movilidad. Sin embargo es muy frecuente encontrar edificios antiguos que no están adaptados a estos requerimientos, y precisamente de ello se deriva para muchas personas la duda de si las comunidades de propietarios están obligadas a la instalación de un ascensor. La respuesta a esta cuestión dependerá de varios factores, que analizamos a continuación.

Con carácter general, en lo que respecta a los elementos comunes del edificio es la comunidad de propietarios la obligada a realizar las obras necesarias para garantizar el cumplimiento de los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, obligación que se hace extensiva a las obras encaminadas a suprimir barreras arquitectónicas y a mejorar la accesibilidad siempre que tengan la consideración de ajuste razonable.

De conformidad con el Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, se considera ajuste razonable la modificación o adaptación necesaria y adecuada del ambiente físico y social a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y para garantizar a las personas con discapacidad el ejercicio de todos los derechos en igualdad de condiciones con los demás.

La Ley de Propiedad Horizontal se encarga de aclarar, por medio de su artículo 10.1.b), que en cualquier caso tienen la condición de ajustes razonables las obras y actuaciones en materia de accesibilidad universal que sean requeridas por un propietario en cuya vivienda vivan personas con discapacidad, entendiendo como tal aquellas que tengan reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33% por el organismo competente, o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las ayudas públicas o subvenciones, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es decir, bastará que uno de los propietarios con alguna de las cualidades indicadas solicite la instalación del ascensor, sin que sea necesario que la Junta de Propietarios adopte acuerdo alguno por mayoría.

Es importante señalar que aun cuando se supere dicho límite económico de doce mensualidades ordinarias de las cuotas, la Comunidad quedará quedando obligada a ejecutar las obras siempre que el propietario interesado se allane a soportar el sobrecoste de la instalación respecto de dicho límite. Además, esta previsión legal no excluye la posibilidad de que el propietario afectado inste la acción oportuna ante los tribunales y éstos determinen que, pese a superarse el referido límite económico, atendiendo a las circunstancias del caso concreto las obras constituyan un ajuste razonable y, por tanto, vengan obligados todos los propietarios a contribuir al sostenimiento de los trabajos de ejecución de dichas obras.

Sin perjuicio de todo lo expuesto, la Junta de Propietarios podrá acordar por mayoría la realización de obras de accesibilidad o supresión de barreras, y que todos los propietarios contribuyan a sufragar los gastos derivados de las mismas.

Por último, si bien nos hemos referido en este artículo al concreto supuesto de instalación de ascensores, lo anteriormente expuesto sería válido también para otras obras de accesibilidad, como la instalación de rampas de acceso, la reforma del portero automático y la adecuación de la anchura de la puerta del bloque para permitir el acceso, rotación y salida de sillas de ruedas.