Tratos preliminares y actos preparatorios del contrato de compraventa: lo que debes tener en cuenta antes de comprar tu vivienda

Si en una entrada anterior hemos hablado sobre cuestiones relativas a la venta de una VPO, en este artículo vamos a tratar los principales acuerdos contractuales que se suelen llevar a cabo antes de formalizar la compraventa de una vivienda. En particular, vamos a analizar las diferencias entre la promesa de compraventa y las arras, coloquialmente conocidas como señal. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de los compromisos pactados para cada una de las partes?

En numerosas ocasiones no estamos en condiciones de suscribir inmediatamente el contrato de compraventa definitivo sobre una vivienda, ya sea debido a la falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, porque el comprador carece de posibilidades económicas en ese momento y necesita financiación, o bien por otras circunstancias. Por ello, a menudo resulta aconsejable sentar las bases o líneas fundamentales de la futura compraventa, de modo que las partes se obliguen a otorgar el contrato, fijando una fecha límite, conforme a esas condiciones básicas acordadas con anterioridad.

Estos son algunos de los aspectos fundamentales que toda promesa de compraventa de vivienda podría recoger:

  • Concreta identificación de la vivienda.
  • Indicación detallada de las cargas y gravámenes, tales como hipotecas, embargos y muy particularmente, posibles adeudos de cuotas de Comunidad e IBI.
  • Futuro precio de la operación.
  • Expresión detallada del mobiliario que en su caso se incluya en la compraventa, por ejemplo muebles de cocina y máquinas de aire acondicionado.

Dependiendo de la intensidad, amplitud y concreción de los compromisos adquiridos por las partes, el incumplimiento de la promesa de compraventa puede conllevar desde el derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados, hasta el derecho a exigir el cumplimiento del propio contrato definitivo en sí. De ello se deriva la necesidad de contar con un adecuado asesoramiento jurídico, para evitar indeseadas consecuencias de los posibles incumplimientos que pudieran producirse.

En cambio, el contrato de arras o señal, aunque puede presentar en apariencia ciertas similitudes con la promesa de compraventa, conlleva importantes diferencias. Con la señal las partes pactan la reserva de la compraventa de una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero para compensar el perjuicio que pudiera ocasionar el desistimiento o incumplimiento de una de las partes.

Aunque nuestro Código Civil sólo regula expresamente un tipo de arras, no se trata de una regulación cerrada, sino que se admiten distintas modalidades de arras en la contratación según las necesidades e intereses particulares de las partes. Podríamos distinguir fundamentalmente entre tres tipos:

  • Arras confirmatorias: el dinero se entrega a cuenta, es decir, como anticipo o parte del precio, sin que las partes estén facultadas a desistir o a resolver el contrato. La jurisprudencia atribuye esta función a las arras salvo que expresamente las partes le atribuyan otro carácter en el contrato.
  • Arras penales: el dinero se entrega como garantía de cumplimiento del contrato, sin facultar a las partes al desistimiento. Si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. Sin perjuicio de esta penalización, la parte que esté dispuesta a cumplir podrá exigir adicionalmente una indemnización por los daños y perjuicios causados, aunque para que ello sea posible las partes deben acordar este aspecto de manera expresa.
  • Arras penitenciales: es la modalidad que específicamente regula el Código Civil y está diseñada para facultar a las partes a desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada, es decir, si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. En este caso, las consecuencias del incumplimiento quedarían limitadas a la pérdida de la señal, esa es la diferencia fundamental con la modalidad anterior.

Como puede apreciarse, las diferencias entre una promesa de compraventa y un contrato de arras son muy sutiles en el terreno práctico, sin embargo, la elección de la modalidad contractual adecuada resulta fundamental, por ello es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia antes de emprender la operación de compra o venta de tu vivienda.

Vivo en un edificio antiguo que no tiene ascensor, ¿es obligatoria la instalación del ascensor?

Actualmente todos los edificios de obra nueva deben disponer de ascensor y, en general, estar adaptados a las diversas necesidades de movilidad. Sin embargo es muy frecuente encontrar edificios antiguos que no están adaptados a estos requerimientos, y precisamente de ello se deriva para muchas personas la duda de si las comunidades de propietarios están obligadas a la instalación de un ascensor. La respuesta a esta cuestión dependerá de varios factores, que analizamos a continuación.

Con carácter general, en lo que respecta a los elementos comunes del edificio es la comunidad de propietarios la obligada a realizar las obras necesarias para garantizar el cumplimiento de los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, obligación que se hace extensiva a las obras encaminadas a suprimir barreras arquitectónicas y a mejorar la accesibilidad siempre que tengan la consideración de ajuste razonable.

De conformidad con el Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, se considera ajuste razonable la modificación o adaptación necesaria y adecuada del ambiente físico y social a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y para garantizar a las personas con discapacidad el ejercicio de todos los derechos en igualdad de condiciones con los demás.

La Ley de Propiedad Horizontal se encarga de aclarar, por medio de su artículo 10.1.b), que en cualquier caso tienen la condición de ajustes razonables las obras y actuaciones en materia de accesibilidad universal que sean requeridas por un propietario en cuya vivienda vivan personas con discapacidad, entendiendo como tal aquellas que tengan reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33% por el organismo competente, o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las ayudas públicas o subvenciones, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es decir, bastará que uno de los propietarios con alguna de las cualidades indicadas solicite la instalación del ascensor, sin que sea necesario que la Junta de Propietarios adopte acuerdo alguno por mayoría.

Es importante señalar que aun cuando se supere dicho límite económico de doce mensualidades ordinarias de las cuotas, la Comunidad quedará quedando obligada a ejecutar las obras siempre que el propietario interesado se allane a soportar el sobrecoste de la instalación respecto de dicho límite. Además, esta previsión legal no excluye la posibilidad de que el propietario afectado inste la acción oportuna ante los tribunales y éstos determinen que, pese a superarse el referido límite económico, atendiendo a las circunstancias del caso concreto las obras constituyan un ajuste razonable y, por tanto, vengan obligados todos los propietarios a contribuir al sostenimiento de los trabajos de ejecución de dichas obras.

Sin perjuicio de todo lo expuesto, la Junta de Propietarios podrá acordar por mayoría la realización de obras de accesibilidad o supresión de barreras, y que todos los propietarios contribuyan a sufragar los gastos derivados de las mismas.

Por último, si bien nos hemos referido en este artículo al concreto supuesto de instalación de ascensores, lo anteriormente expuesto sería válido también para otras obras de accesibilidad, como la instalación de rampas de acceso, la reforma del portero automático y la adecuación de la anchura de la puerta del bloque para permitir el acceso, rotación y salida de sillas de ruedas.

Vender una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Andalucía

Si pretendes vender una Vivienda de Protección Oficial (VPO) de tu propiedad en Andalucía, hay varias cuestiones que debes tener en cuenta:

En primer lugar, que la regulación en materia de vivienda protegida es bastante compleja y se solapa la normativa autonómica con la normativa estatal, contando además la legislación vigente con un régimen transitorio para aquellas viviendas que estuvieran calificadas como protegidas conforme a normas anteriores. En esta entrada nos centraremos en tratar sólo algunos de los aspectos relevantes en este tipo de operaciones, pero cada caso concreto requiere un asesoramiento personalizado. Allá vamos.

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Cuestiones a considerar antes de vender una VPO en Andalucía

De conformidad con la Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 13/2005), el Reglamento de vivienda protegida de Andalucía (Decreto 149/2006) y el Plan andaluz de Vivienda y Rehabilitación 2016-2020 (Decreto 141/2016), que es la legislación autonómica vigente en la actualidad, las viviendas protegidas calificadas como tal al amparo de esta normativa mantendrán su régimen de protección durante el plazo de 30 años, es decir, durante este plazo las viviendas no podrán ser objeto de descalificación, lo que conlleva que durante dicho plazo:

  • La vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente.
  • El precio de venta está limitado, estando prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, lo que constituye infracciones graves y sus correspondientes sanciones.

Ten en cuenta que en segundas o posteriores transmisiones, el precio no podrá superar en ningún caso el mayor de los precios siguientes:

  • El de venta de la vivienda protegida de nueva construcción en el momento de la transmisión, correspondiente a un programa asimilable.
  • El de primera transmisión actualizado conforme al Plan de Vivienda correspondiente, aplicando los coeficientes correctores que establezca.

Además, está prohibida la venta durante el plazo mínimo de 10 años, contado desde el otorgamiento de la escritura pública de compra al promotor.  Si bien excepcionalmente, los propietarios podrán solicitar autorización para la venta antes del transcurso de este plazo mínimo alegando las siguientes circunstancias, entre otras:

  • Motivos laborales, como el traslado a un centro de trabajo en otra ciudad.
  • Incremento de miembros de la unidad familiar.
  • Divorcio o separación matrimonial.
  • Fallecimiento o discapacidad de alguno de los integrantes de la unidad familiar.
  • Partición de herencia o disolución de comunidad de bienes, cuando uno de los cotitulares compre la totalidad de la vivienda al resto de condueños.

No obstante, si el programa al que esté acogida la vivienda fuera anterior al Plan vigente y estableciera un plazo inferior a 10 años, se podrá vender la vivienda una vez transcurrido el plazo que establezca dicho programa.

Por último, con carácter previo a la venta, es obligatorio que el propietario comunique a la Consejería competente su decisión de vender, indicando entre otras cuestiones el precio y las condiciones de la venta. Por su parte, el comprador debe comunicar su intención de comprar y aportar, entre otros documentos, aquellos que acrediten sus ingresos económicos anuales y los del resto de miembros de la unidad familiar. Dicho Organismo deberá resolver en el plazo de 1 mes si procede o no la venta.

Novedades jurisprudenciales sobre los gastos asociados a las hipotecas

En este artículo analizamos las novedades jurisprudenciales en esta materia introducidas por las recientes Sentencias del Tribunal Supremo del pasado 23 de enero de 2019, que afectan a Bankia, Liberbank, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), Banco Santander y Caja Rural de Asturias, y vienen a pronunciarse sobre los gastos y comisiones de apertura de los préstamos hipotecarios.

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Gastos asociados a la constitución de préstamos hipotecarios

Si bien desde la conocida sentencia 705/2015 de 23 de diciembre ya quedó sentado que la imposición indiscriminada a los consumidores de todos los gastos relacionados con la constitución de la hipoteca es una práctica abusiva, mucho se ha discutido desde entonces en los tribunales sobre cuáles deben ser las consecuencias indemnizatorias. Así, muchos juristas, bufetes, asociaciones y movimientos sociales hemos defendido que las entidades bancarias deben ser condenadas a indemnizar a los consumidores, no sólo por las cantidades que la ley les obliga a pagar, sino por el montante total de los gastos asociados a la hipoteca, con un objetivo disuasorio, pues de lo contrario el mensaje que se envía a las entidades infractoras es que quebrantar la ley no tiene consecuencias negativas, en la medida que no recibirían penalización alguna por ello.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha venido finalmente a zanjar la cuestión, de nuevo con un claro sesgo pro-banco, lo cual es de lamentar. En ese sentido, establece que cuando la cláusula sea declara abusiva y nula, los gastos deberán repartirse de la siguiente forma:

– Los aranceles notariales en lo que respecta a la matriz de la escritura, deberán ser asumidos al 50% por cada parte, mientras que las copias de la escritura las abonará quien las solicite.

– Los aranceles registrales por la inscripción de la hipoteca deberán ser soportadas en su totalidad por la entidad bancaria.

– Los gastos de la gestoría encargada de la tramitación de la escritura y su inscripción, deberán ser abonados a partes iguales por banco y consumidor.

– En relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, viene a confirmar la sentencia del pasado mes de noviembre que atribuía el mismo al cliente.

– Los costes derivados de la tasación del inmueble serán asumidos totalmente por el cliente.

Con respecto a la comisión de apertura, declara que la misma es válñida por cuanto forma parte de la remuneración del banco y esta cuestión no es susceptible de control por los tribunales, sin embargo admite que esta cláusula sí puede ser objeto de control de transparencia, es decir, que los bancos deben informar con claridad sobre esta comisión e incluirla en la T.A.E. junto a los intereses y gastos del préstamo.

Es de reseñar que este criterio jurisprudencial sólo es aplicable, en lo que se refiere al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, para las hipotecas contratadas con anterioridad al 9 de noviembre de 2018, pues en esta fecha entró en vigor el Real Decreto Ley que pasaba a atribuir el pago del mismo a las entidades bancarias.

Por último, parece muy cerca de aprobarse la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tras conseguir mayoría suficiente en el Congreso de los Diputados se está tramitando ahora en el Senado. Esta norma introducirá importantes novedades en cuanto a las obligaciones de información y transparencia de los bancos, comisiones, gastos, productos vinculados y ejecuciones hipotecarias. Tan pronto como se produzca su aprobación definitiva y entrada en vigor, publicaremos una entrada informando sobre ella.

Afectados por Tarjetas Revolving

Cofidis, Wizink, Cetelem, etc. Desgraciadamente, el endeudamiento para atender gastos corrientes e imprescindibles es una necesidad cada vez más frecuente en los hogares, en gran medida fruto del incremento de la precariedad laboral. El problema, lejos de desaparecer, empeora cuando comprobamos que el crédito que solicitamos genera intereses muy elevados.

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Tarjetas Revolving

La antigua Ley de 23 de julio de 1908, conocida como Ley de Usura, establece en su artículo primero que será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales.

Tal calificación merecen los créditos o préstamos con un tipo de interés notablemente superior al interés normal del dinero en cada momento histórico. El interés normal del dinero no debe confundirse con el interés legal, ya que se trata de parámetros totalmente diferentes, por ejemplo, según estadísticas del Banco de España la T.A.E. media ponderada de los créditos al consumo en enero de 2018 era del 8,74%, de modo que un tipo de interés superior al 20%, como suele ser habitual en las Tarjetas Revolving, se considera indubitadamente un interés usurario que devendría en la nulidad del contrato de crédito. 

De conformidad con lo establecido en el artículo tercero de dicha Ley, como resultado de la nulidad de un crédito usurero el prestatario deberá devolver únicamente el capital efectivamente dispuesto y la entidad financiera deberá reintegrar todos los intereses percibidos durante la vida del crédito.

Reclamaciones bancarias: le ayudamos a reclamar contra la cláusula suelo

La histórica Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 estableció que no es posible limitar la retroactividad de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, lo que conlleva la obligación de devolver todo el dinero cobrado de más. Sin embargo, a día de hoy gran parte de las entidades bancarias continúan negándose a reintegrar los intereses cobrados indebidamente y los consumidores se ven abocados a reclamar en vía judicial.

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Han pasado más de 2 años desde la conocida sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la cual estableció que en caso de ser declarada judicialmente abusiva y nula una cláusula suelo, la entidad bancaria debe ser condenada a reintegrar al consumidor todas las cantidades cobradas indebidamente. Desde entonces quedó claro que los tribunales no pueden limitar temporalmente la responsabilidad indemnizatoria de los bancos por sus prácticas abusivas, de hecho el propio Tribunal Supremo rectificó su criterio inicial en ese sentido.

Sin embargo, muchos afectados aún no han recuperado su dinero, debido fundamentalmente a que gran parte de las entidades bancarias continúan negándose a devolver las cantidades cobradas de más mediante un acuerdo extrajudicial, y para ello aducen todo tipo de excusas inverosímiles, tales como que el consumidor firmó a lo largo del préstamo algún contrato de novación para reducir el tipo de interés, el propio límite mínimo a la variabilidad de los tipos o incluso para ampliar el capital o el plazo de amortización. Lo que a la postre no deja otro remedio a los afectados que instar judicialmente la declaración de nulidad de la cláusula y la correspondiente restitución de los importes indebidamente cobrados.

Las cláusulas consistentes en un límite mínimo a las oscilaciones del tipo de interés, conocidas como cláusulas suelo, son abusivas por falta de transparencia en todos aquellos casos que la entidad bancaria no informó suficientemente acerca de su inclusión, aportando explicaciones sobre posibles escenarios futuros de subidas y bajadas de los tipos, de modo que el consumidor medio no pudo ser consciente del coste comparativo que suponía contratar una hipoteca con cláusula suelo frente a otra que no incluyese dicha estipulación. Por lo demás, una cláusula abusiva es nula de pleno derecho, y como consecuencia de ello el consumidor debe quedar restablecido en la misma situación que habría estado de no haber existido nunca la cláusula abusiva. En suma, las entidades bancarias que hayan utilizado estas cláusulas deben ser condenadas a eliminarlas definitivamente, a  recalcular el cuadro de amortización del préstamo, a devolver todas las cantidades cobradas indebidamente incrementadas con los intereses legales y a soportar las costas procesales.

Debido al grave colapso de los Juzgados especializados en cláusulas suelo y otras condiciones abusivas, el camino hasta obtener una sentencia favorable suele ser largo, ello unido a las habituales resistencias de los bancos a pagar en el plazo voluntario, provocando en última instancia la solicitud de ejecución forzosa de la sentencia e incluso el embargo de cuentas para que los afectados puedan obtener lo que les pertenece. Pese a todo, nuestra causa es incuestionablemente justa y el Derecho nos ampara, por lo que ninguna de las trabas de las entidades bancarias nos hará cejar en nuestra lucha por el íntegro resarcimiento de los daños causados a nuestros clientes, pues nos avalan años de exitosa experiencia en defensa de los consumidores frente a los abusos bancarios.

Si la cláusula suelo aún es un problema para usted, ya sea porque el banco sigue aplicándola a su hipoteca o bien porque, habiendo dejado de aplicarla, se niega a reintegrarle las cantidades cobradas de más, estamos a su entera disposición para estudiar la viabilidad de su caso de manera gratuita y trasladarle presupuesto.

¿Qué gastos conlleva la compra de una vivienda?

Vas a comprar una vivienda pero tienes dudas acerca de los gastos e impuestos asociados a la operación y a quién corresponde legalmente el pago de los mismos. Las siguientes líneas sólo se centran en los aspectos principales del asunto, pero cada operación inmobiliaria tiene sus particularidades y ninguna publicación de Internet puede sustituir el asesoramiento personalizado de un abogado especializado en la materia, así que os animo a solicitar sin compromiso información sobre nuestro servicio de igualas a particulares, para cubrir vuestras necesidades de asesoramiento legal durante todo el año. Sin más dilación, allá vamos:

La compraventa de una vivienda conlleva, en caso de formalizar el contrato en escritura pública e inscribir ésta en el Registro de la Propiedad, que pese a no ser obligatorio es altamente recomendable (tanto que no hacerlo sería temerario), la obligación de abonar los correspondientes aranceles notariales y registrales, así como el pago de una serie de tributos.

Lo primero que debes saber es que las partes, en caso de ser particulares, pueden estipular libremente el reparto de los aranceles notariales y registrales, por ejemplo, sería válido acordar que el comprador pague todos los gastos derivados de la escritura pública. No obstante, si no se estipula nada al respecto, los artículos 1.455 y 1.465 del Código Civil establecen que el vendedor deberá abonar los aranceles notariales correspondientes a la escritura matriz, mientras que serán de cuenta del comprador los gastos de primera copia de la escritura y los de inscripción de la propiedad a su nombre en el Registro.

Hay que tener en cuenta que cuando se trate de una compraventa con promotora inmobiliaria, la cláusula contractual que imponga todos los gastos de otorgamiento de la escritura pública al comprador es abusiva, pues en este caso resulta aplicable la legislación en materia de protección de consumidores y usuarios frente a las empresas, que prohíbe determinados pactos o acuerdos que puedan considerarse desproporcionados, y éste sin duda implicaría un grave desequilibrio: la elevación del contrato a escritura pública interesa tanto al promotor inmobiliario como al comprador, por lo que la solución más adecuada sería repartir equitativamente los gastos entre ambas partes.

Con respecto a los tributos, carecerá de validez cualquier estipulación entre las partes que designe quién deberá soportarlos, sean ambas particulares o un particular y una promotora inmobiliaria, pues la Ley atribuye de manera imperativa el pago de los correspondientes impuestos a cada persona. Así pues, el vendedor en su condición de transmitente, cuando se trate de una vivienda urbana, deberá pagar el Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, coloquialmente conocido como la Plusvalía municipal, mientras que el comprador en su condición de adquirente deberá pagar el IVA, cuando se trate de primera compra al promotor, o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, cuando se trate de posteriores adquisiciones.

En lo referente a la Plusvalía municipal, el vendedor está obligado a presentar la declaración o autoliquidación ante el Ayuntamiento competente en el plazo máximo de 30 días hábiles, si bien es posible que, en caso de no haberse producido una situación de incremento de valor del terreno, la transmisión no quede sometida a tributación. Para dirimir si esto es así o no habrá que realizar un estudio personalizado de tu caso, pero sea como fuere es fundamental recordar siempre que ante una liquidación del Ayuntamiento con la que no estamos de acuerdo, lo más conveniente es pagar en período voluntario, para evitar recargos y sanciones, y posteriormente recurrir la actuación administrativa con el asesoramiento legal adecuado.

Por su parte, en la primera compra al promotor, se devengará el IVA al tipo impositivo del 10% cuando se trate de una vivienda de mercado libre, mientras que en caso de tratarse de una VPO se aplicará el tipo reducido de IVA del 4%.

Cuando se trate de sucesivas ventas de vivienda por particulares, en su lugar se aplicará a la operación el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a un tipo impositivo generalmente comprendido entre el 8% y el 10%, según el valor real del inmueble, si bien el gravamen será reducido del 3,5% en dos supuestos: a) cuando el valor esté por debajo de 130.000 €, el inmueble se destine a vivienda habitual del adquirente y éste sea menor de 35 años o b) cuando el valor esté por debajo de 180.000 €, el inmueble se destine a vivienda habitual del adquirente y éste tenga la consideración de persona con discapacidad con un grado reconocido igual o superior al 33%.

Por último,  la documentación del contrato de compraventa en escritura pública conlleva para el comprador/adquirente la obligación de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Andalucía tiene un tipo impositivo generalmente del 1,5% del valor, pero se ve reducido respectivamente al 0,3% o al 0,1% en los dos supuestos anteriores (menor de 35 años o discapacidad igual o superior al 33%).