Tengo cláusula suelo en mi hipoteca y firmé un acuerdo con el banco para quitarla: ¿puedo reclamar?

Tras la conocida sentencia 241/2013 del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, se produjo un aluvión de acuerdos consistentes en reducir o eliminar la cláusula suelo de los contratos de préstamo hipotecario. Aquella sentencia declaró el carácter abusivo y la nulidad de la mayor parte de las cláusulas suelo, pero limitó a mayo de 2013 el derecho de los consumidores a obtener la devolución de las cantidades cobradas indebidamente, lo cual supuso la ocasión perfecta para que muchas entidades bancarias ofrecieran a sus clientes este tipo de acuerdos a cambio de renunciar a cualquier reclamación futura.  En el artículo de hoy analizamos si la firma de este tipo de acuerdos impide reclamar judicialmente con posterioridad.

Es de sobra conocido que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró el 21 de diciembre de 2016 que, en caso de ser declarada abusiva y nula una cláusula suelo, los bancos están obligados a reintegrar a los consumidores todas las cantidades cobradas indebidamente, y que desde entonces el Tribunal Supremo se vio obligado a rectificar su criterio inicial.

Pero la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 no sólo estableció la prohibición de limitar temporalmente la responsabilidad indemnizatoria de los bancos por sus prácticas abusivas, aplicado al caso concreto de las cláusulas suelo. Su fundamentación va mucho más allá y es extrapolable a multitud de supuestos, al referirse al Principio de no vinculación, el cual comporta en general que la declaración judicial del carácter abusivo de una cláusula contractual debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, es decir, como si la misma nunca hubiera existido, de manera que quede totalmente reparado cualquier perjuicio que le hubiera causado.

Precisamente, bajo la anterior argumentación resulta inconcebible que se conceda validez a un acuerdo consistente en la imposición de renuncias a futuras reclamaciones. Pese a todo, la jurisprudencia de los tribunales españoles está dividida con respecto a esta cuestión y actualmente podemos encontrar resoluciones muy dispares en cada provincia, incluso en el seno del Tribunal Supremo, lo que contribuye a generar una grave inseguridad jurídica, una vez más en perjuicio del colectivo de los consumidores y usuarios.

En ese sentido, el propio Tribunal Supremo tuvo la oportunidad de estudiar en su Sentencia 558/2017 de 16 de octubre un caso de las siguientes características. Un ciudadano realizó un contrato de compra de su vivienda y se subrogó en el préstamo hipotecario que la promotora inmobiliaria mantenía con la entidad bancaria, el contrato incluía una cláusula suelo que le impediría a la postre beneficiarse de las bajadas del Euribor por debajo de dicho suelo, de modo que el cliente reclamó contra el banco en cuanto empezó a padecer los indeseables efectos de la cláusula, solicitando su eliminación o, al menos, su reducción, de modo que quedase equiparada al suelo estipulado en los préstamos que tenían con la misma entidad el resto de vecinos de esa promoción. El banco accedió a reducir la cláusula de este cliente y por ello se discutía, en el procedimiento judicial que éste inicio posteriormente, si un acuerdo de novación puede convalidar una cláusula nula. El Tribunal Supremo resolvió el asunto considerando que la cláusula suelo es nula de pleno derecho, lo que comporta que su nulidad no es subsanable ni susceptible de convalidación por un acuerdo posterior, y que por tanto nada impide que la cláusula sea declarada abusiva y el banco quede  condenado a devolver todas las cantidades cobradas indebidamente.

Sin embargo el mismo Tribunal Supremo se contradice gravemente pocos meses más tarde, al calor de las presiones del lobby financiero, algo a lo que tristemente nos tiene acostumbrados. Así ocurrió con la Sentencia 205/2018 de 11 de abril, un caso con los siguientes antecedentes. Como en el asunto anterior, un ciudadano había contratado un préstamo hipotecario para financiar la compra de su vivienda, y dicho préstamo contenía una cláusula suelo, por lo que tan pronto como este cliente empezó a padecer las consecuencias negativas de la cláusula reclamó su eliminación. La entidad le ofreció un acuerdo consistente en reducir la cláusula suelo a cambio de renunciar a ejercitar cualquier reclamación, y no en vano lo hizo precisamente en marzo de 2014, cuando el propio Tribunal Supremo había declarado abusivas las cláusulas de este tipo, aunque sin condenar a los bancos a devolver las cantidades cobradas con anterioridad a mayo de 2013. Para el Tribunal Supremo, este acuerdo es asimilable a una transacción extrajudicial y comporta un intercambio de prestaciones, de manera que el banco se compromete a reducir la cláusula y el cliente renuncia a cualquier reclamación, por lo que todo ello impide al consumidor ejercitar acción alguna en el futuro.

Bajo nuestro punto de vista, en contra del criterio que hasta el momento sostiene el Tribunal Supremo, la propia cláusula consistente en imponer al consumidor la renuncia a derechos legalmente reconocidos es abusiva y carece de validez, por lo que no debe tenerse en consideración a los efectos de impedir al consumidor ejercitar acciones judiciales. Además, en esa línea, lo cierto es que el banco no transige en absoluto ni concede prestación alguna, sino que únicamente se limitaría a cumplir la ley y abstenerse de aplicar cláusulas abusivas en perjuicio de los consumidores.

Como era de esperar, ante el panorama de criterios contradictorios por parte del Tribunal Supremo, varios juzgados formularon cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la validez de este tipo de acuerdos. Precisamente, el pasado 16 de noviembre de 2018 la Comisión Europea emitió un informe en el marco de las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Teruel, y si bien dicho informe no es vinculante, junto al informe del Abogado General de la Unión Europea y las alegaciones de las partes, será uno de los dictámenes que el Tribunal tendrá en consideración para dictar Sentencia.

Analizamos algunas de las apreciaciones que contiene el informe de la Comisión Europea:

  • El hecho de que el consumidor haya escrito de su puño y letra que es consciente y comprende que el tipo de interés de su préstamo nunca bajará de un determinado porcentaje, algo bastante habitual en los acuerdos de renuncia, no significa que exista negociación individual de la cláusula. Al contrario, el hecho de que multitud de contratos incluyen estipulaciones de idéntica redacción es un indicio claro de que se trata de condiciones predispuestas unilateralmente por los bancos, sin que los clientes tengan capacidad alguna para influir en su contenido.
  • Según la Ley española, la imposición a los consumidores de una renuncia a los derechos reconocidos legalmente es una cláusula abusiva. Además, dicha cláusula es abusiva con carácter general, sin necesidad de examinar las circunstancias de cada caso concreto, es decir, es abusiva en razón de su contenido y no necesariamente por falta de transparencia, aunque es cierto que, además, en la mayoría de los casos no se informa al consumidor sobre el significado y las consecuencias de la renuncia a la que se compromete.
  • No existe un verdadero intercambio de prestaciones entre las partes, sino que el consumidor es el único que renuncia al ejercicio de sus derechos. Mientras que la entidad bancaria no renuncia a ejercitar la acción de ejecución hipotecaria ante posibles impagos del deudor, el consumidor sí renuncia a plantear reclamaciones contra determinadas cláusulas abusivas del contrato.
  • Por último, la Comisión Europea recuerda que la protección de los consumidores es un asunto de orden público, lo que conlleva que el Derecho de la Unión y la Ley de los Estados miembros no pueden aceptar la mera renuncia al ejercicio de acciones y a la protección jurisdiccional, sin que se prevea al mismo tiempo otro medio similar alternativo para la resolución del conflicto, por ejemplo un sistema de arbitraje al que voluntariamente se sometan ambas partes.

En suma, el criterio de la Comisión Europea apunta a que las cláusulas consistentes en imponer al consumidor una renuncia sus derechos son abusivas y por tanto deben tenerse por no puestas, sin que puedan impedirle acceder a la vía judicial. Todo lo contrario a lo manifestado por el Tribunal Supremo, que sostiene hasta el momento la imposibilidad de ejercitar acciones judiciales con posterioridad a la firma de este tipo de acuerdos.

Aunque es imposible prever de antemano cuánto tardará el Tribunal de la Unión Europea en dictar Sentencia sobre esta cuestión, atendiendo a la duración habitual de los procedimientos estimamos que la resolución no llegará al menos hasta mediados del próximo año 2.020. Aún no está todo dicho en este asunto, por lo que mantendremos informados a nuestros lectores sobre nuevas noticias que resulten de interés.

El fraude del falso autónomo: puedes denunciar y reclamar

Estamos asistiendo a una época en la cual, bajo el pretexto de las innovaciones tecnológicas y las plataformas digitales, se está pretendiendo eliminar el Derecho Laboral y los Convenios Colectivos para sustituirlos por la negociación individual, con la precarización de las relaciones laborales que ello conlleva. En este contexto, ocupa un lugar destacado la figura del falso autónomo. A continuación analizamos la legalidad de este fenómeno tan habitual en la actualidad.

El Derecho Laboral nació, fruto de las reivindicaciones de la clase obrera, para garantizar por Ley los derechos subjetivos de los trabajadores frente a los empresarios, siendo particularmente relevante la figura de la negociación colectiva, que permite a los trabajadores lograr mejores condiciones laborales a través de la organización sindical, siempre por encima de los mínimos establecidos en la Ley.

En primer lugar, es de suma importancia recordar que existe la relación laboral, y por tanto resulta de aplicación el Derecho Laboral, cuando nos encontramos ante un trabajo retribuido, por cuenta ajena y bajo el poder de organización y dirección del empresario. Ello conlleva que bajo ningún concepto las condiciones de trabajo podrán ser peores que las establecidas en el Convenio Colectivo aplicable y en el Estatuto de los Trabajadores, u otra norma laboral específica en caso de tratarse de una relación laboral especial (por ejemplo, artistas), es decir, a partir del mínimo legal será válido que el contrato de trabajo estipule condiciones laborales más beneficiosas, pero en ningún caso menos.

Por ejemplo, el Salario Mínimo Interprofesional ha quedado legalmente establecido para 2019 en 12.600,00 € al año, distribuidos en 14 pagas mensuales de 900,00 €, de modo que mediante Convenio Colectivo podrán estipularse tablas salariales superiores a éste, pero nunca inferiores. Dicho de otra manera, cualquier empresa que aplique a sus trabajadores condiciones inferiores a las establecidas por Ley o Convenio Colectivo, estaría incurriendo en un incumplimiento de la legislación laboral. Precisamente, con el objetivo de eludir las obligaciones propias de la legislación laboral, es cada vez más frecuente que las empresas externalicen las relaciones laborales y utilicen contratos mercantiles de prestación de servicios u otras figuras afines.

Confío en que se entenderá mejor con un ejemplo: una empresa de telemarketing realiza un contrato mercantil de prestación de servicios, coloquialmente llamado contrato de autónomo, a una trabajadora comercial que presta servicios exclusivamente para dicha empresa, bajo la infraestructura productiva y bajo los criterios organizativos de la misma, pero percibe una remuneración inferior a la estipulada en el Convenio Colectivo aplicable o incluso al Salario Mínimo, y además no está de alta en el Régimen General de la Seguridad Social, sino en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos, corriendo exclusivamente de su cuenta las cotizaciones.

Pues bien, acabamos de comentar un ejemplo claro de práctica prohibida. En la medida que la trabajadora presta servicios exclusivamente para una empresa, carece de medios de producción propios, se integra en la infraestructura productiva de la empresa y bajo sus criterios organizativos, existirá relación laboral y la empresa estará sujeta a las correspondientes obligaciones que ello conlleva, aunque la letra del contrato formalizado entre las partes refleje en falsa apariencia una relación de carácter mercantil.

La utilización fraudulenta de la contratación mercantil para eludir las obligaciones propias de la legislación laboral es denunciable por las siguientes vías:

  • Mediante la denuncia ante la Inspección de Trabajo y Seguridad Social, podremos instar a esta autoridad a que imponga una sanción económica a la empresa infractora, y a que le requiera el pago de las cuotas equivalentes al tiempo en que el trabajador debería haber estado cotizando por el Régimen General de Seguridad Social (con el límite de los últimos 4 años).
  • Mediante la oportuna demanda ante la jurisdicción social puede solicitarse el reconocimiento de la relación laboral y de la situación de falso autónomo, reclamando en consecuencia los salarios y haberes adeudados, así como, en caso de haberse producido un despido, la correspondiente indemnización por despido improcedente.

Si tu empresa no te da de alta en la Seguridad Social, te da de alta menos horas de las que trabajas, te paga menos de lo que estipula el Convenio de tu sector o no respeta tu derecho a descansos y vacaciones, estamos a tu entera disposición para asesorarte y defender tus intereses.

Soy autónomo y quiero dejar la actividad: ¿tengo derecho a paro?

Muchos profesionales autónomos se preguntan si cuando dejen de desarrollar su actividad profesional o empresarial tendrán derecho a percibir la prestación por cese de actividad. La realidad es que gran parte de las solicitudes son desestimadas por la Administración, aduciendo el incumplimiento de los requisitos, los cuales resultan en conjunto de muy difícil observancia para el trabajador. En las siguientes líneas analizamos los requisitos para solicitar la prestación por cese de actividad.

impuestos

De conformidad con la Ley General de Seguridad Social y el Real Decreto 1541/2011 de 31 de octubre, los trabajadores autónomos tendrán derecho a la prestación cuando cumplan los siguientes requisitos:

  • Estar afiliados al RETA y en alta.
  • Solicitar la baja en el RETA por cese de actividad.
  • Tener un período mínimo de cotización por cese de actividad de 12 meses continuados e inmediatamente anteriores al cese.
  • Que el cese de actividad se deba a razones económicas, técnicas, organizativas o productivas, causa de fuerza mayor, pérdida de licencia administrativa, violencia de género, divorcio o separación matrimonial.
  • No haber cumplido la edad ordinaria de jubilación, salvo que el trabajador no tuviera acreditado el período de cotización necesario para causar la pensión.
  • Estar al corriente en el pago de las cuotas a la Seguridad Social.
  • Acreditar la disponibilidad para reincorporarse al mercado laboral.

El Real Decreto-Ley 28/2018 de 28 de diciembre ha introducido para el año 2019 varias novedades en la Ley General de Seguridad Social que afectan a la prestación por cese de actividad. En primer lugar, se establece el carácter obligatorio de la protección por cese de actividad y, por otro lado, se amplía el período de percepción de la prestación de 12 a 24 meses.

Por tanto, la duración de la prestación estará comprendida entre 4 y 24 meses, dependiendo de si la edad del solicitante es inferior o superior a 60 años y de los períodos de cotización efectuados entre los 12 y 48 meses anteriores a la situación legal de cese de actividad.

Por su parte, la cuantía de la prestación asciende al 70% de la base reguladora, calculada según el promedio de las bases de cotización durante los 12 meses anteriores a la situación de cese. No obstante, por imperativo legal la cuantía mínima de la prestación será del 107% del IPREM cuando el trabajador tenga hijos a su cargo y del 80% cuando no los tenga, mientras que la cuantía máxima será del 175% del IPREM cuando el trabajador no tenga hijos a su cargo y del 200% o 225%, respectivamente, cuando tenga 1 o más hijos a su cargo.

La acreditación de los requisitos exigidos puede resultar bastante compleja, en especial cuando el cese de la actividad se debe a razones económicas, ya que dependiendo del volumen de la disminución de ingresos y los períodos en que ésta se venga produciendo, la solicitud de la prestación presentará mayor o menor viabilidad.

Espero que este artículo te haya resultado de interés y quedo a tu entera disposición para asesorarte y acompañarte en los trámites necesarios.

¿Qué pasa con la pensión de jubilación cuando has trabajado en el extranjero?

El enorme desarrollo del comercio durante las últimas décadas ha llevado a multitud de empresas a ampliar sus relaciones económicas con otros países e incluso a establecer nuevas infraestructuras y centros de trabajo en ellos, lo que unido a la creciente desempleo y precarización de las condiciones laborales en España conlleva que el exilio de trabajadores españoles al extranjero por motivos económicos sea un fenómeno cada vez más extendido. Uno de los mayores problemas que genera este fenómeno es el relativo a la pensión de jubilación de aquellas personas que han trabajado en distintos Estados de la Unión Europea a lo largo de su vida, y en él nos vamos a centrar en este artículo.

En primer lugar, la respuesta jurídica a esta problemática va a depender de si hemos trabajado en varios países de la Unión Europea o bien lo hemos hecho en países no comunitarios, como EE.UU, Marruecos, China o cualquier otro. En el primer caso, resulta de aplicación en la Unión Europea el Reglamento (CE) Nº 883/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo de 29 de abril de 2004 sobre la coordinación de los sistemas de seguridad social, mientras que en el segundo supuesto dependerá de los tratados internacionales que España tenga suscritos al respecto con el concreto Estado de que se trate.

Mención aparte merece el caso particular de Reino Unido con ocasión del Brexit. La salida del Reino Unido de la UE está prevista en principio para el 30 de marzo de 2.019, y desde esa fecha se iniciará un período transitorio que finalizará el 31 de diciembre de 2.020. Pese a todo, una vez que concluya dicho período transitorio, en lo que respecta a la cobertura de Seguridad Social de trabajadores españoles en Reino Unido el objetivo del acuerdo de retirada consiste en garantizar que todo siga como en la actualidad. En concreto, cuando el trabajador se jubile, tendrá derecho a una pensión británica conforme a las condiciones que se recogen en la legislación nacional de Reino Unido.

Hecha esta matización respecto al caso particular de Reino Unido, podemos profundizar en las previsiones de la normativa comunitaria. Si has trabajado en varios países de la UE, en principio habrás cotizado y generado derecho a pensión en cada uno de ellos, y en ese sentido en cada país la edad legal de jubilación puede ser diferente, lo cual implica que para empezar a percibir la parte correspondiente de la pensión generada en un determinado país es preciso haber cumplido la edad legal de jubilación en el mismo.

Por ejemplo, si has trabajado durante 10 años en Francia y en este país la edad mínima de jubilación se encuentra con carácter general en los 62 años, mientras que has trabajado el resto de tu vida laboral en España, donde la edad de jubilación llegará a los 67 años en 2.027, probablemente ocurrirá que cuando solicites tu pensión francesa a los 62 años sólo empieces a percibir la parte francesa de la pensión, pero no la parte española en tanto no cumplas la edad mínima de jubilación en España.

Para solicitar la pensión de jubilación es posible dirigirse a la Administración competente del país de residencia o bien del último país donde hayas trabajado, para que ésta se encargue de tramitar la solicitud y contactar con la Administración de los demás países donde hayas trabajado, al objeto de confeccionar el historial completo de cotizaciones.

Una de las principales dudas que se plantean para alguien que ha trabajado a lo largo de su vida en otros países de la UE, como Francia, Alemania o Reino Unido, es si a la hora de calcular su pensión española se sumarán todas las cotizaciones realizadas en los demás países. Generalmente no ocurrirá de este modo, sino que se percibirá una pensión en cada uno de los países donde se haya cotizado como mínimo 1 año. En caso de haber cotizado menos de 1 año en un concreto país, es posible que no se genere derecho a pensión en el mismo, en la medida que el Reglamento comunitario no lo garantiza, pero también es posible que la legislación nacional de ese concreto país sí otorgue este derecho.

Precisamente el hecho de que se genere el derecho a percibir pensión en cada uno de los países donde se haya trabajado, puede plantear la preocupación referente a si se perderá el tiempo cotizado cuando el tiempo trabajado en un determinado país sea demasiado breve para tener derecho a pensión, es decir, cuando no se cumpla el período de carencia. La respuesta es que no, pues a estos efectos sí se contabilizarán los períodos trabajados en otros países comunitarios, es decir, se totalizarán de modo que el resto de países tengan en consideración el historial de cotización en todos ellos.

¿Entonces cómo se calcula la pensión cuando se ha trabajado en varios países comunitarios? la Administración del país cuya pensión se solicita deberá calcular la pensión sumando, en primer lugar, los períodos completados en todos los países de la UE como si todas las cotizaciones se hubieran realizado a su país, para posteriormente prorratear la prestación ajustando el importe resultante al tiempo efectivamente cotizado en su país. Por otro lado, realizará un segundo cálculo cuando el solicitante cumpla los requisitos para tener derecho a la pensión sin necesidad de totalizar los períodos cotizados en todos los países comunitarios, y comparará la prestación resultante del primer cálculo con la resultante del segundo con objeto de aplicar la que sea mayor de las dos.

Recuerda que tienes derecho a ser atendido en la Administración de Seguridad Social al objeto de resolver cualquier duda, no obstante, en cualquier caso quedamos a tu disposición para asesorarte y acompañarte en todos los trámites necesarios.

Tratos preliminares y actos preparatorios del contrato de compraventa: lo que debes tener en cuenta antes de comprar tu vivienda

Si en una entrada anterior hemos hablado sobre cuestiones relativas a la venta de una VPO, en este artículo vamos a tratar los principales acuerdos contractuales que se suelen llevar a cabo antes de formalizar la compraventa de una vivienda. En particular, vamos a analizar las diferencias entre la promesa de compraventa y las arras, coloquialmente conocidas como señal. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de los compromisos pactados para cada una de las partes?

En numerosas ocasiones no estamos en condiciones de suscribir inmediatamente el contrato de compraventa definitivo sobre una vivienda, ya sea debido a la falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, porque el comprador carece de posibilidades económicas en ese momento y necesita financiación, o bien por otras circunstancias. Por ello, a menudo resulta aconsejable sentar las bases o líneas fundamentales de la futura compraventa, de modo que las partes se obliguen a otorgar el contrato, fijando una fecha límite, conforme a esas condiciones básicas acordadas con anterioridad.

Estos son algunos de los aspectos fundamentales que toda promesa de compraventa de vivienda podría recoger:

  • Concreta identificación de la vivienda.
  • Indicación detallada de las cargas y gravámenes, tales como hipotecas, embargos y muy particularmente, posibles adeudos de cuotas de Comunidad e IBI.
  • Futuro precio de la operación.
  • Expresión detallada del mobiliario que en su caso se incluya en la compraventa, por ejemplo muebles de cocina y máquinas de aire acondicionado.

Dependiendo de la intensidad, amplitud y concreción de los compromisos adquiridos por las partes, el incumplimiento de la promesa de compraventa puede conllevar desde el derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados, hasta el derecho a exigir el cumplimiento del propio contrato definitivo en sí. De ello se deriva la necesidad de contar con un adecuado asesoramiento jurídico, para evitar indeseadas consecuencias de los posibles incumplimientos que pudieran producirse.

En cambio, el contrato de arras o señal, aunque puede presentar en apariencia ciertas similitudes con la promesa de compraventa, conlleva importantes diferencias. Con la señal las partes pactan la reserva de la compraventa de una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero para compensar el perjuicio que pudiera ocasionar el desistimiento o incumplimiento de una de las partes.

Aunque nuestro Código Civil sólo regula expresamente un tipo de arras, no se trata de una regulación cerrada, sino que se admiten distintas modalidades de arras en la contratación según las necesidades e intereses particulares de las partes. Podríamos distinguir fundamentalmente entre tres tipos:

  • Arras confirmatorias: el dinero se entrega a cuenta, es decir, como anticipo o parte del precio, sin que las partes estén facultadas a desistir o a resolver el contrato. La jurisprudencia atribuye esta función a las arras salvo que expresamente las partes le atribuyan otro carácter en el contrato.
  • Arras penales: el dinero se entrega como garantía de cumplimiento del contrato, sin facultar a las partes al desistimiento. Si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. Sin perjuicio de esta penalización, la parte que esté dispuesta a cumplir podrá exigir adicionalmente una indemnización por los daños y perjuicios causados, aunque para que ello sea posible las partes deben acordar este aspecto de manera expresa.
  • Arras penitenciales: es la modalidad que específicamente regula el Código Civil y está diseñada para facultar a las partes a desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada, es decir, si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. En este caso, las consecuencias del incumplimiento quedarían limitadas a la pérdida de la señal, esa es la diferencia fundamental con la modalidad anterior.

Como puede apreciarse, las diferencias entre una promesa de compraventa y un contrato de arras son muy sutiles en el terreno práctico, sin embargo, la elección de la modalidad contractual adecuada resulta fundamental, por ello es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia antes de emprender la operación de compra o venta de tu vivienda.

Vivo en un edificio antiguo que no tiene ascensor, ¿es obligatoria la instalación del ascensor?

Actualmente todos los edificios de obra nueva deben disponer de ascensor y, en general, estar adaptados a las diversas necesidades de movilidad. Sin embargo es muy frecuente encontrar edificios antiguos que no están adaptados a estos requerimientos, y precisamente de ello se deriva para muchas personas la duda de si las comunidades de propietarios están obligadas a la instalación de un ascensor. La respuesta a esta cuestión dependerá de varios factores, que analizamos a continuación.

Con carácter general, en lo que respecta a los elementos comunes del edificio es la comunidad de propietarios la obligada a realizar las obras necesarias para garantizar el cumplimiento de los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, obligación que se hace extensiva a las obras encaminadas a suprimir barreras arquitectónicas y a mejorar la accesibilidad siempre que tengan la consideración de ajuste razonable.

De conformidad con el Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, se considera ajuste razonable la modificación o adaptación necesaria y adecuada del ambiente físico y social a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y para garantizar a las personas con discapacidad el ejercicio de todos los derechos en igualdad de condiciones con los demás.

La Ley de Propiedad Horizontal se encarga de aclarar, por medio de su artículo 10.1.b), que en cualquier caso tienen la condición de ajustes razonables las obras y actuaciones en materia de accesibilidad universal que sean requeridas por un propietario en cuya vivienda vivan personas con discapacidad, entendiendo como tal aquellas que tengan reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33% por el organismo competente, o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las ayudas públicas o subvenciones, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es decir, bastará que uno de los propietarios con alguna de las cualidades indicadas solicite la instalación del ascensor, sin que sea necesario que la Junta de Propietarios adopte acuerdo alguno por mayoría.

Es importante señalar que aun cuando se supere dicho límite económico de doce mensualidades ordinarias de las cuotas, la Comunidad quedará quedando obligada a ejecutar las obras siempre que el propietario interesado se allane a soportar el sobrecoste de la instalación respecto de dicho límite. Además, esta previsión legal no excluye la posibilidad de que el propietario afectado inste la acción oportuna ante los tribunales y éstos determinen que, pese a superarse el referido límite económico, atendiendo a las circunstancias del caso concreto las obras constituyan un ajuste razonable y, por tanto, vengan obligados todos los propietarios a contribuir al sostenimiento de los trabajos de ejecución de dichas obras.

Sin perjuicio de todo lo expuesto, la Junta de Propietarios podrá acordar por mayoría la realización de obras de accesibilidad o supresión de barreras, y que todos los propietarios contribuyan a sufragar los gastos derivados de las mismas.

Por último, si bien nos hemos referido en este artículo al concreto supuesto de instalación de ascensores, lo anteriormente expuesto sería válido también para otras obras de accesibilidad, como la instalación de rampas de acceso, la reforma del portero automático y la adecuación de la anchura de la puerta del bloque para permitir el acceso, rotación y salida de sillas de ruedas.

Vender una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Andalucía

Si pretendes vender una Vivienda de Protección Oficial (VPO) de tu propiedad en Andalucía, hay varias cuestiones que debes tener en cuenta:

En primer lugar, que la regulación en materia de vivienda protegida es bastante compleja y se solapa la normativa autonómica con la normativa estatal, contando además la legislación vigente con un régimen transitorio para aquellas viviendas que estuvieran calificadas como protegidas conforme a normas anteriores. En esta entrada nos centraremos en tratar sólo algunos de los aspectos relevantes en este tipo de operaciones, pero cada caso concreto requiere un asesoramiento personalizado. Allá vamos.

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Cuestiones a considerar antes de vender una VPO en Andalucía

De conformidad con la Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 13/2005), el Reglamento de vivienda protegida de Andalucía (Decreto 149/2006) y el Plan andaluz de Vivienda y Rehabilitación 2016-2020 (Decreto 141/2016), que es la legislación autonómica vigente en la actualidad, las viviendas protegidas calificadas como tal al amparo de esta normativa mantendrán su régimen de protección durante el plazo de 30 años, es decir, durante este plazo las viviendas no podrán ser objeto de descalificación, lo que conlleva que durante dicho plazo:

  • La vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente.
  • El precio de venta está limitado, estando prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, lo que constituye infracciones graves y sus correspondientes sanciones.

Ten en cuenta que en segundas o posteriores transmisiones, el precio no podrá superar en ningún caso el mayor de los precios siguientes:

  • El de venta de la vivienda protegida de nueva construcción en el momento de la transmisión, correspondiente a un programa asimilable.
  • El de primera transmisión actualizado conforme al Plan de Vivienda correspondiente, aplicando los coeficientes correctores que establezca.

Además, está prohibida la venta durante el plazo mínimo de 10 años, contado desde el otorgamiento de la escritura pública de compra al promotor.  Si bien excepcionalmente, los propietarios podrán solicitar autorización para la venta antes del transcurso de este plazo mínimo alegando las siguientes circunstancias, entre otras:

  • Motivos laborales, como el traslado a un centro de trabajo en otra ciudad.
  • Incremento de miembros de la unidad familiar.
  • Divorcio o separación matrimonial.
  • Fallecimiento o discapacidad de alguno de los integrantes de la unidad familiar.
  • Partición de herencia o disolución de comunidad de bienes, cuando uno de los cotitulares compre la totalidad de la vivienda al resto de condueños.

No obstante, si el programa al que esté acogida la vivienda fuera anterior al Plan vigente y estableciera un plazo inferior a 10 años, se podrá vender la vivienda una vez transcurrido el plazo que establezca dicho programa.

Por último, con carácter previo a la venta, es obligatorio que el propietario comunique a la Consejería competente su decisión de vender, indicando entre otras cuestiones el precio y las condiciones de la venta. Por su parte, el comprador debe comunicar su intención de comprar y aportar, entre otros documentos, aquellos que acrediten sus ingresos económicos anuales y los del resto de miembros de la unidad familiar. Dicho Organismo deberá resolver en el plazo de 1 mes si procede o no la venta.