Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de reparar las averías?

Muchas personas que viven de alquiler se preguntan, cuando se avería el frigorífico, la caldera o cualquier electrodoméstico, si el casero está obligado a hacerse cargo de la reparación o si por el contrario corresponde al inquilino. En la entrega de hoy voy a explicar cómo están reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) las reparaciones de las averías que se van produciendo durante la vigencia de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.

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Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de las reparaciones?

En primer lugar, el artículo 21.1 de la LAU atribuye al arrendador la obligación de hacerse cargo de las reparaciones necesarias  para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el mismo artículo en su apartado 4º matiza que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario. Así las cosas, debemos distinguir entre dos tipos de averías: las que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y las de pequeña entidad debidas al uso ordinario.

Como de costumbre en lo que a normas jurídicas se refiere, nos encontramos ante conceptos indeterminados y, por tanto, sujetos a una pluralidad de interpretaciones posibles, de modo que ha sido la jurisprudencia de los tribunales la que a lo largo del tiempo ha ido definiendo dichos conceptos, a partir de casos concretos donde se han planteado las mismas dudas que el lector tendrá ahora mismo.

La jurisprudencia es relativamente pacífica al considerar que los defectos en las paredes, techos, solería, instalación eléctrica y tuberías afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y por tanto es el arrendador quien está obligado a efectuar las reparaciones necesarias, siempre que, claro está, los defectos o averías no hayan sido provocados por un mal uso del arrendatario. Sin embargo, hay multitud de reparaciones de electrodomésticos que, dependiendo del caso concreto, suscitan dudas sobre si deben encuadrarse en las que afectan a la habitabilidad o bien aquellas de pequeña magnitud debidas al desgaste por el uso ordinario; es el caso de las averías del frigorífico, lavadora, televisor, grifería o termo de gas.

Veamos algunos ejemplos para entenderlo mejor:

Una avería en la instalación eléctrica afectaría claramente a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, con lo cual, a menos que la avería se deba a una conducta temeraria o negligente por parte del arrendatario, su reparación corresponderá al arrendador.

Las filtraciones y humedades causadas por el mal aislamiento de las paredes y techos de la vivienda constituyen igualmente defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, siendo responsabilidad del arrendador atender las reparaciones necesarias.

Otros casos generan más dudas, como la avería del frigorífico, la lavadora, la caldera o el termo eléctrico, pues no tienen una entidad equiparable a las paredes, los techos, la solería o la instalación eléctrica, pero tampoco se tratará en todo caso, teniendo en cuenta la naturaleza de estos electrodomésticos, de pequeñas reparaciones ni la avería tendrá por qué responder necesariamente al desgaste causado por el uso ordinario. En estos casos, la jurisprudencia está dividida a la hora de atribuir su reparación a arrendador o arrendatario, pero hay una serie de criterios para esclarecer la cuestión, entre otros:

  1. El tiempo que lleva el arrendatario habitando la vivienda.
  2. La gravedad de la avería y el coste de la reparación.

Para ilustrar los ejemplos expuestos, merece la pena referirnos brevemente a un par de casos tratados por la jurisprudencia.

Por un lado, la sentencia nº 533/2016 de 27 de septiembre de 2016 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) enjuicia una demanda interpuesta por los inquilinos en que reclaman una indemnización equivalente a la renta de 4 meses, por los daños y perjuicios que les ha ocasionado el estado defectuoso de la instalación eléctrica de la vivienda. En este caso, los arrendatarios detectaron, cuando llevaban 2 años habitando la vivienda, que se producían pequeñas descargas eléctricas mientras se duchaban, y alarmados en cuanto empezaron a detectar este problema, lo pusieron en conocimiento del propietario. La actitud del propietario fue, al principio, restar importancia al problema, calificando de pequeños calambres lo que según los inquilinos eran descargas eléctricas, y posteriormente, atribuir la responsabilidad a la Comunidad de Propietarios, al entender que la causa de la avería se encontraba en el defectuoso estado de la instalación eléctrica de la Comunidad y no en la instalación eléctrica privativa de la vivienda. La Audiencia Provincial de Barcelona consideró en este caso que a la vista de las pruebas practicadas, tanto testificales como documentales, quedaba acreditado que en la vivienda arrendada se produjo durante varios meses un problema de naturaleza eléctrica que incidió en el correcto uso y disfrute de la vivienda, entendiendo que, si bien dicho problema no hacía completamente inhabitable la vivienda, por cuanto que el piso contaba con otro baño, sí limitó el uso de la misma por sus ocupantes, al funcionar defectuosamente una de las duchas, teniendo en cuenta que el piso era compartido por varios estudiantes, de modo que no era lo mismo contar con uno o con dos baños. A juicio del Tribunal, la parte arrendadora no actuó de manera diligente para solucionar el problema y, por tanto, existiendo un menoscabo de los servicios sanitarios con que contaba el piso (una de las duchas) durante varios meses, el arrendador fue condenado a indemnizar a la parte arrendataria por los daños y perjuicios causados.

Por otro lado, resulta interesante la sentencia nº 69/2012 de 24 de febrero de 2012 de la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª). En este caso, propietaria e inquilinas acordaron la resolución del contrato de arrendamiento, debido a problemas de filtraciones y humedades que, a juicio de las inquilinas hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual estas últimas reclamaban a la arrendadora una indemnización por los daños y perjuicios padecidos, habiendo pagado cumplidamente hasta entonces las rentas mensuales pactadas. La propietaria demandada alegó que las humedades se debían a fuerza mayor (catástrofe natural) y a defectos constructivos de elementos comunes del edificio, de los cuales sería responsable la Comunidad. De las pruebas practicadas, el Tribunal concluye que el piso se encontraba tan mal aislado, que cuando llegó un invierno lluvioso se produjeron graves filtraciones en paredes y techos, lo que provocó incidencias en el sistema eléctrico y los electrodomésticos. A juicio de la Audiencia Provincial de Sevilla, las deficiencias de la vivienda alcanzan tal nivel que a las inquilinas no les quedó otro remedio que abandonar la vivienda, siendo obligación de la arrendadora entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Textualmente, dice la sentencia lo siguiente:

“No nos encontramos ante un caso de fuerza mayor porque las lluvias fueron abundantes pero no catastróficas. Las viviendas deben de mantenerse secas tanto cuando no llueve como cuando llueve, incluso cuando llueve mucho, sin que la llegada de un invierno lluvioso (hecho que se repite cada varios años) sea excusa para que la vivienda se vuelva inhabitable (…) En cuanto a si los elementos constructivos por los que entra el agua son elementos comunes del edificio o elementos privativos de la vivienda arrendada, se trata de una cuestión interna a resolver entre la propietaria y la comunidad de propietarios en la que se halla integrada. Las demandantes no contrataron con la comunidad, lo hicieron con la propietaria de la vivienda, y es a ésta a la que incumbe la obligación de entregar a las arrendatarias una vivienda en condiciones de ser habitada con estándares propios de las exigencias que supone la dignidad humana, hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y a mantener a las arrendatarias en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (…) Al haber incumplido tal obligación, y haber causado con ello daños y perjuicios a las arrendatarias (de los que sólo se reclaman los estrictamente materiales consistentes en la avería de numerosos electrodomésticos y enseres), está obligada a indemnizar los daños y perjuicios causados.”

16 de junio de 2019: entra en vigor la nueva Ley Hipotecaria.

El pasado 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El objeto de esta entrada no es explicar una por una las novedades que plantea esta norma en relación a los contratos de préstamo y crédito hipotecario, puesto que ya lo hice en su momento aquí, sino profundizar en un aspecto de la nueva Ley al que no hemos prestado la suficiente atención: el papel decisivo que pasan a desempeñar los notarios en el control de transparencia de las cláusulas contractuales.

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Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

En primer lugar, cuando hablamos de transparencia en los contratos, ¿a qué nos referimos?

Concretamente, a la obligación de los empresarios y profesionales de redactar las cláusulas de los contratos celebrados con consumidores de manera clara y comprensible, tanto gramaticalmente como materialmente. Esto significa que no basta sólo con que la cláusula esté redactada en un tamaño de letra legible, sino que además debe emplear un lenguaje sencillo y, cuanto mayor sea su importancia en el contrato, mayor esfuerzo debe realizar el empresario en orden a explicar el significado de la cláusula y las consecuencias que conlleva.

La Ley para la defensa de Consumidores y Usuarios, plasmada en el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, recoge en su artículo 80 el deber de transparencia al que nos referimos. El incumplimiento de este deber conlleva la nulidad de la cláusula, es decir, si una cláusula está redactada de modo poco claro y transparente es nula y se tendrá por no puesta, como si nunca hubiera existido.

¿Significa esto que si una cláusula está redactada de manera clara y transparente, será válida en todo caso? No, porque la antes citada Ley de Consumidores y Usuarios establece en su artículo 82 que son abusivas las cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones del contrato. Es decir, el hecho de que una cláusula sea transparente y por tanto el consumidor tenga conocimiento de su existencia y su significado, no la convierte automáticamente en válida, si pese a todo es desproporcionada y genera un desequilibrio importante que perjudica a la parte débil del contrato, al consumidor.

En segundo lugar, ¿por qué la Legislación española distingue entre cláusulas desproporcionadas y cláusulas no transparentes, si tanto unas como otras son abusivas y causan un perjuicio a los consumidores?

El origen de esta distinción se encuentra en la Directiva Europea 93/13, la cual en su artículo 4.2 estableció que  “la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible”.

La traducción de las normas comunitarias al castellano se las trae y da para otro tema, pero el artículo 4.2 de la Directiva se refiere, en definitiva, a que las cláusulas que afectan al precio y a los aspectos principales de los contratos no pueden ser juzgadas en función de si son desproporcionadas o no, sino únicamente examinando si se han redactado de manera clara y comprensible. A efectos prácticos, esto significa que si un contrato de suministro eléctrico, arrendamiento de vivienda o préstamo hipotecario fija un precio excesivo o desproporcionado a favor de la empresa y en perjuicio del consumidor, los tribunales no tienen potestad para anular la cláusula relativa al precio de dicho contrato, siempre que haya sido redactada de manera clara y transparente; dicho de otra manera: si has entendido que esta multinacional ha abusado de ti, es legal y te aguantas.

En el año 1998, las Cortes Generales aprobaron la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, que sirvió para incorporar al ordenamiento jurídico de España dicha Directiva Europea, pero curiosamente el artículo 4.2, al que nos acabamos de referir, no fue incorporado. El motivo por el que la Ley española no prevé este matiz, no lo conocemos a ciencia cierta, puede a buen seguro no responde a motivos ideológicos, que serían bastante dignos, sino a algo bastante vergonzoso, como que el Gobierno y los grupos políticos lo pasaran por alto, no le dieran importancia o incluso desconocieran ciertos aspectos de la Directiva Europea, teniendo en cuenta que la transposición se hizo con varios años de retraso y precisamente por ello fue sancionado el Reino de España. Lo que sí está muy claro es el motivo por el que la Directiva Europea incluía el matiz sobre las cláusulas abusivas relativas al precio de los contratos: las presiones de determinadas multinacionales y lobbies económicos, que no deseaban exponerse a controles, litigios e indemnizaciones por abusos relacionados con los precios.

Comoquiera que la Ley española no impide a los tribunales anular una cláusula relativa al precio de un contrato por causar desproporción en los derechos y obligaciones de las partes, aunque esté redactada de forma clara y transparente, se plantearon numerosas controversias en torno a esta cuestión. El mismísimo Tribunal Supremo estaba muy preocupado y planteó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que resolvió la misma mediante Sentencia de 3 de junio de 2010 (asunto C-484/2008), en la cual consideró que pese a lo establecido en la Directiva 93/13, un Estado miembro de la UE es soberano para decidir mediante sus leyes si permite o no el control de abusividad sobre los elementos esenciales de un contrato, como el precio.

Desde entonces, el tema debería haber quedado resuelto, pero ya se sabe que cuando los poderosos hacen una pregunta sólo están dispuestos a admitir una respuesta que sea de su agrado, así que el Tribunal Supremo aprovechó la histórica Sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre las cláusulas suelo, para aclarar que en España no está permitido a los jueces y tribunales realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, aunque la Ley no lo impida en ningún pasaje. La mayor parte de los medios de comunicación y buena parte de los juristas pasaron por alto este detalle, porque al fin y al cabo era un aspecto secundario frente a la noticia del momento: la anulación de las cláusulas suelo y la limitación de la retroactividad; es decir, aquella Sentencia de 9 de mayo de 2013 dejó un sabor agridulce, ya que por un lado anuló las cláusulas suelo de tres importantes entidades, marcando el camino para todas las demás, y por otro lado negó a los consumidores el derecho a recuperar su dinero hasta esa fecha, pero en cualquier caso quedó relegado a un segundo plano el tema que ahora estamos tratando aquí: si los tribunales pueden anular o no una cláusula que afecta al precio por ser desproporcionada o sólo por falta de transparencia.

Como he dicho varios párrafos más arriba, la filosofía de esta regulación se resume del siguiente modo: si la cláusula sobre el tipo de interés del préstamo está redactada de forma transparente y has podido comprender lo que significa, deja de ser importante si dicha cláusula es desproporcionada y provoca un grave desequilibrio. Pensemos en el índice de referencia IRPH: no importa si era manipulable por los bancos y cajas, si es constatable matemáticamente que siempre tendría valores más altos que el Euribor, porque la desproporción y el desequilibrio no es un criterio admitido para que un juez o tribunal decida si es legal o no; únicamente importa si la cláusula que lo estipula está redactada de manera clara y comprensible.

Pasamos al tercer y último punto de este artículo: el papel de los notarios en el control de transparencia de las cláusulas.

Realmente, el trabajo de los notarios en cuanto a informar a los consumidores acerca del significado de las cláusulas recogidas en los contratos antes de firmar no es una novedad de la Ley 5/2019, sino que se remonta a mucho antes, aunque por razones de tiempo y extensión no vamos a seguir con los apuntes históricos, únicamente reseñar que el Derecho ya atribuía esta función a los notarios y que la nueva regulación, más que innovar, ha profundizado en dicha función, llegando a atribuirle una importancia decisiva.

El artículo 15 de la Ley de crédito inmobiliario, titulado “comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material”, establece que el cliente que se disponga a contratar un préstamo hipotecario deberá comparecer obligatoriamente ante el notario con al menos 1 día de antelación a la firma de la escritura. En esa comparecencia, el notario comprobará que el banco haya entregado todos los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo, asesorará al cliente sobre las cláusulas del contrato y expedirá un acta que dará fe de que éste comprende y acepta el contenido de los documentos que se dispone a firmar, entendiéndose cumplido el principio de transparencia en su vertiente material. Esto significa, ni más ni menos, que por expresa previsión de la Ley la simple firma de un acta notarial va a implicar una presunción de que el cliente comprende el significado de todas las cláusulas del contrato, impidiéndole alegar con posterioridad que las mismas no estaban redactadas de forma clara y transparente.

Es paradójico que la Ley 5/2019 se encargue, por un lado, de prohibir expresamente las cláusulas suelo, y por otro lado, de otorgar presunción de transparencia a todas las cláusulas de un préstamo hipotecario por el solo hecho de haberse firmado un acta notarial. La experiencia nos dice desde hace mucho que la mera firma de documentos, da igual que sean cuatro que trescientos, no garantiza que el contenido de los mismos sea comprensible y, aun menos, justo y equilibrado para las partes. A buen seguro, después de esta pomposa Ley, las hipotecas en España van a seguir siendo igual de oscuras y abusivas, o más si cabe, con la única diferencia de que a partir de ahora los jueces no podrán examinar si el contenido de los contratos es o no claro, comprensible y transparente para los consumidores.

Acuérdense del 16 de junio de 2019, porque va a marcar un antes y un después en la situación jurídica de los consumidores en España en el ámbito de las hipotecas, y va a ser para mal. Hay que advertirlo desde ya, sin tapujos ni medias tintas, la nueva Ley Hipotecaria no incrementa la protección a los consumidores, sino todo lo contrario, amplía los espacios legales que las entidades financieras pueden encontrar para cometer abusos. Si ponemos la presunción de transparencia de las cláusulas en relación con el hecho de que los jueces no pueden realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, el resultado es que a partir de ahora deja de existir una base jurídica sólida para denunciar la abusividad de las cláusulas que afectan al tipo de interés e incluso determinadas comisiones, como la comisión de apertura, de los préstamos hipotecarios.

Es cierto también que cuando una puerta se cierra, una ventana se abre; los juristas tenemos, entre tantos defectos, la cualidad de encontrar diferentes vías para llegar al mismo lugar, pese a todas las trabas que van surgiendo en el camino, y así avanzar en defensa de los intereses de nuestros clientes. Pero no por ello es menos cierto que, para los préstamos hipotecarios que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, buena parte de las estrategias jurídicas para la defensa de los consumidores van a dejar de ser válidas, debido a una reforma legal diseñada claramente para favorecer los intereses de los bancos.

 

 

 

Igualas de servicios jurídicos: tus necesidades legales cubiertas todo el año

Tanto si eres un trabajador asalariado como si eres pensionista o tienes un pequeño comercio, sé lo que necesitas y te ofreceré un asesoramiento legal permanente, durante todo el año, personalizado, ajustado a tus necesidades reales y a un precio asequible, ya sea en una cuota anual o en plazos mensuales.

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Igualas de servicios jurídicos: tus necesidades legales cubiertas todo el año.

Si tus necesidades de asesoramiento legal se reducen a alguna consulta esporádica cada tres o cuatro años, quizás no necesites contratar una iguala o tarifa plana de servicios jurídicos, pero si te enfrentas a lo largo del año a varias situaciones que requieren la asistencia de un profesional, quizás deberías plantearte esta opción, porque sin duda te resultará más económica que pagar a un gestor o abogado cada vez que tengas dudas y mucho más segura que ponerte a buscar en Internet la solución a tu problema. Dependiendo de tus necesidades concretas, diseñaremos un plan de asesoramiento con una tarifa ajustada, que tendrá el alcance, la periodicidad y amplitud que tú necesites, ni más ni menos.

Lo que necesitas si tienes un pequeño comercio o te dedicas a cualquier actividad profesional: asesoramiento fiscal, laboral y protección de datos personales. Por supuesto, tus necesidades en cada campo variarán en función de la actividad a la que te dediques, pues no presenta los mismos requerimientos en materia de protección de datos un bar o una tienda de ultramarinos, en que sólo se tratan los datos de algún empleado y proveedores, que una clínica dental o una consulta de fisioterapia, donde se tratan multitud de datos sensibles de pacientes; del mismo modo que no presenta la misma complejidad el asesoramiento tributario en régimen de módulos que en estimación directa (IRPF), ni en régimen general que en recargo de equivalencia (IVA).

Lo que necesitas como trabajador asalariado: la afiliación a un sindicato de clase es siempre una buena opción para la defensa conjunta de los intereses de los trabajadores y trabajadoras, pero en cualquier caso yo te ofrezco asesoramiento laboral y de Seguridad Social durante todo el año. Para estar informado sobre el salario, los complementos, pluses, pagas extraordinarias, etc., que te corresponden por categoría en un determinado sector, para conocer las consecuencias que puede tener la venta de tu centro de trabajo a otra empresa, para saber qué opciones tienes ante una modificación unilateral de tus condiciones de trabajo, para tramitar la solicitud de la prestación por desempleo, gestiones relativas a tu pensión de jubilación, entre otros asuntos.

Lo que necesitas como consumidor y usuario: ya tengas un pequeño negocio o trabajes por cuenta ajena, seguro que te surgen de cuando en cuando dudas o problemas relativos a la vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad con hipoteca, el coche, muebles, electrodomésticos, la factura de la luz o del teléfono. La avería del termo de gas que el arrendador no quiere hacerse cargo de reparar, el defecto de fabricación del coche que compraste, las comisiones de mantenimiento que te cobra el banco por una cuenta que sólo usas para pagar la hipoteca, la compañía telefónica que se niega a darte de baja, la empresa que entrega tus datos personales a un fichero de morosos con motivo de una deuda inexistente, etc.

Si tienes que pagar a un profesional por cada consulta o gestión, cada una de las veces que tienes pequeñas dudas o problemas y reclamaciones de baja cuantía, probablemente sea económicamente inasumible para ti y por ello la mejor opción quizás sea contratar una iguala de servicios jurídicos permanente, para todo el año, con una tarifa cerrada y una gama de servicios diseñada a tu medida. Es decir, no hay una iguala idéntica para todo el mundo, sino que ésta se planificará atendiendo a las necesidades concretas de cada cual. Si yo te ofrezco una tarifa de consultas ilimitadas cada año, puede que el precio sea muy elevado y a ti no te interese, entre otras cosas porque probablemente no tendrás tantas dudas o problemas que requieran un servicio de esa amplitud, y que en cambio te interese más, por ejemplo, un bono de cuatro consultas o reclamaciones al año.

Mis igualas de servicios jurídicos no incluyen la intervención en procedimientos judiciales o litigios, que se tratan de manera independiente, pero te puedo asegurar que un buen asesoramiento es útil para estar informado de antemano y tomar decisiones acertadas, ya sea a la hora de firmar un contrato, pedir un presupuesto o presentar una reclamación amistosa dirigida a la empresa o a la Administración, que muchas veces sirven para solucionar el problema y evitar pleitos innecesarios.

A veces es necesario interponer una demanda judicial para hacer valer tus derechos y otras veces no lo es, ya sea porque el problema se puede resolver por otros medios o porque el asunto no es viable y, por tanto, puede terminar peor que como empezó. Precisamente, éste es uno de los motivos para contratar una iguala de servicios jurídicos con mi despacho: información especializada para prevenir el problema antes de que ocurra y para tratar de resolver conflictos mediante la negociación y el acuerdo siempre que sea posible.

Mi filosofía es que el cliente no tenga que adaptarse al servicio que se le ofrece, sino que el servicio del asesor se adapte como un guante a sus necesidades. Explícame lo que necesitas y te daré presupuesto sin compromiso.

Tratos preliminares y actos preparatorios del contrato de compraventa: lo que debes tener en cuenta antes de comprar tu vivienda

Si en una entrada anterior hemos hablado sobre cuestiones relativas a la venta de una VPO, en este artículo vamos a tratar los principales acuerdos contractuales que se suelen llevar a cabo antes de formalizar la compraventa de una vivienda. En particular, vamos a analizar las diferencias entre la promesa de compraventa y las arras, coloquialmente conocidas como señal. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de los compromisos pactados para cada una de las partes?

En numerosas ocasiones no estamos en condiciones de suscribir inmediatamente el contrato de compraventa definitivo sobre una vivienda, ya sea debido a la falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, porque el comprador carece de posibilidades económicas en ese momento y necesita financiación, o bien por otras circunstancias. Por ello, a menudo resulta aconsejable sentar las bases o líneas fundamentales de la futura compraventa, de modo que las partes se obliguen a otorgar el contrato, fijando una fecha límite, conforme a esas condiciones básicas acordadas con anterioridad.

Estos son algunos de los aspectos fundamentales que toda promesa de compraventa de vivienda podría recoger:

  • Concreta identificación de la vivienda.
  • Indicación detallada de las cargas y gravámenes, tales como hipotecas, embargos y muy particularmente, posibles adeudos de cuotas de Comunidad e IBI.
  • Futuro precio de la operación.
  • Expresión detallada del mobiliario que en su caso se incluya en la compraventa, por ejemplo muebles de cocina y máquinas de aire acondicionado.

Dependiendo de la intensidad, amplitud y concreción de los compromisos adquiridos por las partes, el incumplimiento de la promesa de compraventa puede conllevar desde el derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados, hasta el derecho a exigir el cumplimiento del propio contrato definitivo en sí. De ello se deriva la necesidad de contar con un adecuado asesoramiento jurídico, para evitar indeseadas consecuencias de los posibles incumplimientos que pudieran producirse.

En cambio, el contrato de arras o señal, aunque puede presentar en apariencia ciertas similitudes con la promesa de compraventa, conlleva importantes diferencias. Con la señal las partes pactan la reserva de la compraventa de una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero para compensar el perjuicio que pudiera ocasionar el desistimiento o incumplimiento de una de las partes.

Aunque nuestro Código Civil sólo regula expresamente un tipo de arras, no se trata de una regulación cerrada, sino que se admiten distintas modalidades de arras en la contratación según las necesidades e intereses particulares de las partes. Podríamos distinguir fundamentalmente entre tres tipos:

  • Arras confirmatorias: el dinero se entrega a cuenta, es decir, como anticipo o parte del precio, sin que las partes estén facultadas a desistir o a resolver el contrato. La jurisprudencia atribuye esta función a las arras salvo que expresamente las partes le atribuyan otro carácter en el contrato.
  • Arras penales: el dinero se entrega como garantía de cumplimiento del contrato, sin facultar a las partes al desistimiento. Si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. Sin perjuicio de esta penalización, la parte que esté dispuesta a cumplir podrá exigir adicionalmente una indemnización por los daños y perjuicios causados, aunque para que ello sea posible las partes deben acordar este aspecto de manera expresa.
  • Arras penitenciales: es la modalidad que específicamente regula el Código Civil y está diseñada para facultar a las partes a desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada, es decir, si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. En este caso, las consecuencias del incumplimiento quedarían limitadas a la pérdida de la señal, esa es la diferencia fundamental con la modalidad anterior.

Como puede apreciarse, las diferencias entre una promesa de compraventa y un contrato de arras son muy sutiles en el terreno práctico, sin embargo, la elección de la modalidad contractual adecuada resulta fundamental, por ello es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia antes de emprender la operación de compra o venta de tu vivienda.

Vivo en un edificio antiguo que no tiene ascensor, ¿es obligatoria la instalación del ascensor?

Actualmente todos los edificios de obra nueva deben disponer de ascensor y, en general, estar adaptados a las diversas necesidades de movilidad. Sin embargo es muy frecuente encontrar edificios antiguos que no están adaptados a estos requerimientos, y precisamente de ello se deriva para muchas personas la duda de si las comunidades de propietarios están obligadas a la instalación de un ascensor. La respuesta a esta cuestión dependerá de varios factores, que analizamos a continuación.

Con carácter general, en lo que respecta a los elementos comunes del edificio es la comunidad de propietarios la obligada a realizar las obras necesarias para garantizar el cumplimiento de los requisitos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, obligación que se hace extensiva a las obras encaminadas a suprimir barreras arquitectónicas y a mejorar la accesibilidad siempre que tengan la consideración de ajuste razonable.

De conformidad con el Real Decreto Legislativo 1/2013 de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, se considera ajuste razonable la modificación o adaptación necesaria y adecuada del ambiente físico y social a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y para garantizar a las personas con discapacidad el ejercicio de todos los derechos en igualdad de condiciones con los demás.

La Ley de Propiedad Horizontal se encarga de aclarar, por medio de su artículo 10.1.b), que en cualquier caso tienen la condición de ajustes razonables las obras y actuaciones en materia de accesibilidad universal que sean requeridas por un propietario en cuya vivienda vivan personas con discapacidad, entendiendo como tal aquellas que tengan reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33% por el organismo competente, o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las ayudas públicas o subvenciones, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es decir, bastará que uno de los propietarios con alguna de las cualidades indicadas solicite la instalación del ascensor, sin que sea necesario que la Junta de Propietarios adopte acuerdo alguno por mayoría.

Es importante señalar que aun cuando se supere dicho límite económico de doce mensualidades ordinarias de las cuotas, la Comunidad quedará quedando obligada a ejecutar las obras siempre que el propietario interesado se allane a soportar el sobrecoste de la instalación respecto de dicho límite. Además, esta previsión legal no excluye la posibilidad de que el propietario afectado inste la acción oportuna ante los tribunales y éstos determinen que, pese a superarse el referido límite económico, atendiendo a las circunstancias del caso concreto las obras constituyan un ajuste razonable y, por tanto, vengan obligados todos los propietarios a contribuir al sostenimiento de los trabajos de ejecución de dichas obras.

Sin perjuicio de todo lo expuesto, la Junta de Propietarios podrá acordar por mayoría la realización de obras de accesibilidad o supresión de barreras, y que todos los propietarios contribuyan a sufragar los gastos derivados de las mismas.

Por último, si bien nos hemos referido en este artículo al concreto supuesto de instalación de ascensores, lo anteriormente expuesto sería válido también para otras obras de accesibilidad, como la instalación de rampas de acceso, la reforma del portero automático y la adecuación de la anchura de la puerta del bloque para permitir el acceso, rotación y salida de sillas de ruedas.

Vender una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en Andalucía

Si pretendes vender una Vivienda de Protección Oficial (VPO) de tu propiedad en Andalucía, hay varias cuestiones que debes tener en cuenta:

En primer lugar, que la regulación en materia de vivienda protegida es bastante compleja y se solapa la normativa autonómica con la normativa estatal, contando además la legislación vigente con un régimen transitorio para aquellas viviendas que estuvieran calificadas como protegidas conforme a normas anteriores. En esta entrada nos centraremos en tratar sólo algunos de los aspectos relevantes en este tipo de operaciones, pero cada caso concreto requiere un asesoramiento personalizado. Allá vamos.

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Cuestiones a considerar antes de vender una VPO en Andalucía

De conformidad con la Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 13/2005), el Reglamento de vivienda protegida de Andalucía (Decreto 149/2006) y el Plan andaluz de Vivienda y Rehabilitación 2016-2020 (Decreto 141/2016), que es la legislación autonómica vigente en la actualidad, las viviendas protegidas calificadas como tal al amparo de esta normativa mantendrán su régimen de protección durante el plazo de 30 años, es decir, durante este plazo las viviendas no podrán ser objeto de descalificación, lo que conlleva que durante dicho plazo:

  • La vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente.
  • El precio de venta está limitado, estando prohibida la percepción de cualquier sobreprecio, lo que constituye infracciones graves y sus correspondientes sanciones.

Ten en cuenta que en segundas o posteriores transmisiones, el precio no podrá superar en ningún caso el mayor de los precios siguientes:

  • El de venta de la vivienda protegida de nueva construcción en el momento de la transmisión, correspondiente a un programa asimilable.
  • El de primera transmisión actualizado conforme al Plan de Vivienda correspondiente, aplicando los coeficientes correctores que establezca.

Además, está prohibida la venta durante el plazo mínimo de 10 años, contado desde el otorgamiento de la escritura pública de compra al promotor.  Si bien excepcionalmente, los propietarios podrán solicitar autorización para la venta antes del transcurso de este plazo mínimo alegando las siguientes circunstancias, entre otras:

  • Motivos laborales, como el traslado a un centro de trabajo en otra ciudad.
  • Incremento de miembros de la unidad familiar.
  • Divorcio o separación matrimonial.
  • Fallecimiento o discapacidad de alguno de los integrantes de la unidad familiar.
  • Partición de herencia o disolución de comunidad de bienes, cuando uno de los cotitulares compre la totalidad de la vivienda al resto de condueños.

No obstante, si el programa al que esté acogida la vivienda fuera anterior al Plan vigente y estableciera un plazo inferior a 10 años, se podrá vender la vivienda una vez transcurrido el plazo que establezca dicho programa.

Por último, con carácter previo a la venta, es obligatorio que el propietario comunique a la Consejería competente su decisión de vender, indicando entre otras cuestiones el precio y las condiciones de la venta. Por su parte, el comprador debe comunicar su intención de comprar y aportar, entre otros documentos, aquellos que acrediten sus ingresos económicos anuales y los del resto de miembros de la unidad familiar. Dicho Organismo deberá resolver en el plazo de 1 mes si procede o no la venta.