Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de reparar las averías?

Muchas personas que viven de alquiler se preguntan, cuando se avería el frigorífico, la caldera o cualquier electrodoméstico, si el casero está obligado a hacerse cargo de la reparación o si por el contrario corresponde al inquilino. En la entrega de hoy voy a explicar cómo están reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) las reparaciones de las averías que se van produciendo durante la vigencia de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.

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Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de las reparaciones?

En primer lugar, el artículo 21.1 de la LAU atribuye al arrendador la obligación de hacerse cargo de las reparaciones necesarias  para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el mismo artículo en su apartado 4º matiza que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario. Así las cosas, debemos distinguir entre dos tipos de averías: las que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y las de pequeña entidad debidas al uso ordinario.

Como de costumbre en lo que a normas jurídicas se refiere, nos encontramos ante conceptos indeterminados y, por tanto, sujetos a una pluralidad de interpretaciones posibles, de modo que ha sido la jurisprudencia de los tribunales la que a lo largo del tiempo ha ido definiendo dichos conceptos, a partir de casos concretos donde se han planteado las mismas dudas que el lector tendrá ahora mismo.

La jurisprudencia es relativamente pacífica al considerar que los defectos en las paredes, techos, solería, instalación eléctrica y tuberías afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y por tanto es el arrendador quien está obligado a efectuar las reparaciones necesarias, siempre que, claro está, los defectos o averías no hayan sido provocados por un mal uso del arrendatario. Sin embargo, hay multitud de reparaciones de electrodomésticos que, dependiendo del caso concreto, suscitan dudas sobre si deben encuadrarse en las que afectan a la habitabilidad o bien aquellas de pequeña magnitud debidas al desgaste por el uso ordinario; es el caso de las averías del frigorífico, lavadora, televisor, grifería o termo de gas.

Veamos algunos ejemplos para entenderlo mejor:

Una avería en la instalación eléctrica afectaría claramente a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, con lo cual, a menos que la avería se deba a una conducta temeraria o negligente por parte del arrendatario, su reparación corresponderá al arrendador.

Las filtraciones y humedades causadas por el mal aislamiento de las paredes y techos de la vivienda constituyen igualmente defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, siendo responsabilidad del arrendador atender las reparaciones necesarias.

Otros casos generan más dudas, como la avería del frigorífico, la lavadora, la caldera o el termo eléctrico, pues no tienen una entidad equiparable a las paredes, los techos, la solería o la instalación eléctrica, pero tampoco se tratará en todo caso, teniendo en cuenta la naturaleza de estos electrodomésticos, de pequeñas reparaciones ni la avería tendrá por qué responder necesariamente al desgaste causado por el uso ordinario. En estos casos, la jurisprudencia está dividida a la hora de atribuir su reparación a arrendador o arrendatario, pero hay una serie de criterios para esclarecer la cuestión, entre otros:

  1. El tiempo que lleva el arrendatario habitando la vivienda.
  2. La gravedad de la avería y el coste de la reparación.

Para ilustrar los ejemplos expuestos, merece la pena referirnos brevemente a un par de casos tratados por la jurisprudencia.

Por un lado, la sentencia nº 533/2016 de 27 de septiembre de 2016 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) enjuicia una demanda interpuesta por los inquilinos en que reclaman una indemnización equivalente a la renta de 4 meses, por los daños y perjuicios que les ha ocasionado el estado defectuoso de la instalación eléctrica de la vivienda. En este caso, los arrendatarios detectaron, cuando llevaban 2 años habitando la vivienda, que se producían pequeñas descargas eléctricas mientras se duchaban, y alarmados en cuanto empezaron a detectar este problema, lo pusieron en conocimiento del propietario. La actitud del propietario fue, al principio, restar importancia al problema, calificando de pequeños calambres lo que según los inquilinos eran descargas eléctricas, y posteriormente, atribuir la responsabilidad a la Comunidad de Propietarios, al entender que la causa de la avería se encontraba en el defectuoso estado de la instalación eléctrica de la Comunidad y no en la instalación eléctrica privativa de la vivienda. La Audiencia Provincial de Barcelona consideró en este caso que a la vista de las pruebas practicadas, tanto testificales como documentales, quedaba acreditado que en la vivienda arrendada se produjo durante varios meses un problema de naturaleza eléctrica que incidió en el correcto uso y disfrute de la vivienda, entendiendo que, si bien dicho problema no hacía completamente inhabitable la vivienda, por cuanto que el piso contaba con otro baño, sí limitó el uso de la misma por sus ocupantes, al funcionar defectuosamente una de las duchas, teniendo en cuenta que el piso era compartido por varios estudiantes, de modo que no era lo mismo contar con uno o con dos baños. A juicio del Tribunal, la parte arrendadora no actuó de manera diligente para solucionar el problema y, por tanto, existiendo un menoscabo de los servicios sanitarios con que contaba el piso (una de las duchas) durante varios meses, el arrendador fue condenado a indemnizar a la parte arrendataria por los daños y perjuicios causados.

Por otro lado, resulta interesante la sentencia nº 69/2012 de 24 de febrero de 2012 de la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª). En este caso, propietaria e inquilinas acordaron la resolución del contrato de arrendamiento, debido a problemas de filtraciones y humedades que, a juicio de las inquilinas hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual estas últimas reclamaban a la arrendadora una indemnización por los daños y perjuicios padecidos, habiendo pagado cumplidamente hasta entonces las rentas mensuales pactadas. La propietaria demandada alegó que las humedades se debían a fuerza mayor (catástrofe natural) y a defectos constructivos de elementos comunes del edificio, de los cuales sería responsable la Comunidad. De las pruebas practicadas, el Tribunal concluye que el piso se encontraba tan mal aislado, que cuando llegó un invierno lluvioso se produjeron graves filtraciones en paredes y techos, lo que provocó incidencias en el sistema eléctrico y los electrodomésticos. A juicio de la Audiencia Provincial de Sevilla, las deficiencias de la vivienda alcanzan tal nivel que a las inquilinas no les quedó otro remedio que abandonar la vivienda, siendo obligación de la arrendadora entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Textualmente, dice la sentencia lo siguiente:

“No nos encontramos ante un caso de fuerza mayor porque las lluvias fueron abundantes pero no catastróficas. Las viviendas deben de mantenerse secas tanto cuando no llueve como cuando llueve, incluso cuando llueve mucho, sin que la llegada de un invierno lluvioso (hecho que se repite cada varios años) sea excusa para que la vivienda se vuelva inhabitable (…) En cuanto a si los elementos constructivos por los que entra el agua son elementos comunes del edificio o elementos privativos de la vivienda arrendada, se trata de una cuestión interna a resolver entre la propietaria y la comunidad de propietarios en la que se halla integrada. Las demandantes no contrataron con la comunidad, lo hicieron con la propietaria de la vivienda, y es a ésta a la que incumbe la obligación de entregar a las arrendatarias una vivienda en condiciones de ser habitada con estándares propios de las exigencias que supone la dignidad humana, hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y a mantener a las arrendatarias en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (…) Al haber incumplido tal obligación, y haber causado con ello daños y perjuicios a las arrendatarias (de los que sólo se reclaman los estrictamente materiales consistentes en la avería de numerosos electrodomésticos y enseres), está obligada a indemnizar los daños y perjuicios causados.”

16 de junio de 2019: entra en vigor la nueva Ley Hipotecaria.

El pasado 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El objeto de esta entrada no es explicar una por una las novedades que plantea esta norma en relación a los contratos de préstamo y crédito hipotecario, puesto que ya lo hice en su momento aquí, sino profundizar en un aspecto de la nueva Ley al que no hemos prestado la suficiente atención: el papel decisivo que pasan a desempeñar los notarios en el control de transparencia de las cláusulas contractuales.

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Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

En primer lugar, cuando hablamos de transparencia en los contratos, ¿a qué nos referimos?

Concretamente, a la obligación de los empresarios y profesionales de redactar las cláusulas de los contratos celebrados con consumidores de manera clara y comprensible, tanto gramaticalmente como materialmente. Esto significa que no basta sólo con que la cláusula esté redactada en un tamaño de letra legible, sino que además debe emplear un lenguaje sencillo y, cuanto mayor sea su importancia en el contrato, mayor esfuerzo debe realizar el empresario en orden a explicar el significado de la cláusula y las consecuencias que conlleva.

La Ley para la defensa de Consumidores y Usuarios, plasmada en el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, recoge en su artículo 80 el deber de transparencia al que nos referimos. El incumplimiento de este deber conlleva la nulidad de la cláusula, es decir, si una cláusula está redactada de modo poco claro y transparente es nula y se tendrá por no puesta, como si nunca hubiera existido.

¿Significa esto que si una cláusula está redactada de manera clara y transparente, será válida en todo caso? No, porque la antes citada Ley de Consumidores y Usuarios establece en su artículo 82 que son abusivas las cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones del contrato. Es decir, el hecho de que una cláusula sea transparente y por tanto el consumidor tenga conocimiento de su existencia y su significado, no la convierte automáticamente en válida, si pese a todo es desproporcionada y genera un desequilibrio importante que perjudica a la parte débil del contrato, al consumidor.

En segundo lugar, ¿por qué la Legislación española distingue entre cláusulas desproporcionadas y cláusulas no transparentes, si tanto unas como otras son abusivas y causan un perjuicio a los consumidores?

El origen de esta distinción se encuentra en la Directiva Europea 93/13, la cual en su artículo 4.2 estableció que  “la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible”.

La traducción de las normas comunitarias al castellano se las trae y da para otro tema, pero el artículo 4.2 de la Directiva se refiere, en definitiva, a que las cláusulas que afectan al precio y a los aspectos principales de los contratos no pueden ser juzgadas en función de si son desproporcionadas o no, sino únicamente examinando si se han redactado de manera clara y comprensible. A efectos prácticos, esto significa que si un contrato de suministro eléctrico, arrendamiento de vivienda o préstamo hipotecario fija un precio excesivo o desproporcionado a favor de la empresa y en perjuicio del consumidor, los tribunales no tienen potestad para anular la cláusula relativa al precio de dicho contrato, siempre que haya sido redactada de manera clara y transparente; dicho de otra manera: si has entendido que esta multinacional ha abusado de ti, es legal y te aguantas.

En el año 1998, las Cortes Generales aprobaron la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, que sirvió para incorporar al ordenamiento jurídico de España dicha Directiva Europea, pero curiosamente el artículo 4.2, al que nos acabamos de referir, no fue incorporado. El motivo por el que la Ley española no prevé este matiz, no lo conocemos a ciencia cierta, puede a buen seguro no responde a motivos ideológicos, que serían bastante dignos, sino a algo bastante vergonzoso, como que el Gobierno y los grupos políticos lo pasaran por alto, no le dieran importancia o incluso desconocieran ciertos aspectos de la Directiva Europea, teniendo en cuenta que la transposición se hizo con varios años de retraso y precisamente por ello fue sancionado el Reino de España. Lo que sí está muy claro es el motivo por el que la Directiva Europea incluía el matiz sobre las cláusulas abusivas relativas al precio de los contratos: las presiones de determinadas multinacionales y lobbies económicos, que no deseaban exponerse a controles, litigios e indemnizaciones por abusos relacionados con los precios.

Comoquiera que la Ley española no impide a los tribunales anular una cláusula relativa al precio de un contrato por causar desproporción en los derechos y obligaciones de las partes, aunque esté redactada de forma clara y transparente, se plantearon numerosas controversias en torno a esta cuestión. El mismísimo Tribunal Supremo estaba muy preocupado y planteó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que resolvió la misma mediante Sentencia de 3 de junio de 2010 (asunto C-484/2008), en la cual consideró que pese a lo establecido en la Directiva 93/13, un Estado miembro de la UE es soberano para decidir mediante sus leyes si permite o no el control de abusividad sobre los elementos esenciales de un contrato, como el precio.

Desde entonces, el tema debería haber quedado resuelto, pero ya se sabe que cuando los poderosos hacen una pregunta sólo están dispuestos a admitir una respuesta que sea de su agrado, así que el Tribunal Supremo aprovechó la histórica Sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre las cláusulas suelo, para aclarar que en España no está permitido a los jueces y tribunales realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, aunque la Ley no lo impida en ningún pasaje. La mayor parte de los medios de comunicación y buena parte de los juristas pasaron por alto este detalle, porque al fin y al cabo era un aspecto secundario frente a la noticia del momento: la anulación de las cláusulas suelo y la limitación de la retroactividad; es decir, aquella Sentencia de 9 de mayo de 2013 dejó un sabor agridulce, ya que por un lado anuló las cláusulas suelo de tres importantes entidades, marcando el camino para todas las demás, y por otro lado negó a los consumidores el derecho a recuperar su dinero hasta esa fecha, pero en cualquier caso quedó relegado a un segundo plano el tema que ahora estamos tratando aquí: si los tribunales pueden anular o no una cláusula que afecta al precio por ser desproporcionada o sólo por falta de transparencia.

Como he dicho varios párrafos más arriba, la filosofía de esta regulación se resume del siguiente modo: si la cláusula sobre el tipo de interés del préstamo está redactada de forma transparente y has podido comprender lo que significa, deja de ser importante si dicha cláusula es desproporcionada y provoca un grave desequilibrio. Pensemos en el índice de referencia IRPH: no importa si era manipulable por los bancos y cajas, si es constatable matemáticamente que siempre tendría valores más altos que el Euribor, porque la desproporción y el desequilibrio no es un criterio admitido para que un juez o tribunal decida si es legal o no; únicamente importa si la cláusula que lo estipula está redactada de manera clara y comprensible.

Pasamos al tercer y último punto de este artículo: el papel de los notarios en el control de transparencia de las cláusulas.

Realmente, el trabajo de los notarios en cuanto a informar a los consumidores acerca del significado de las cláusulas recogidas en los contratos antes de firmar no es una novedad de la Ley 5/2019, sino que se remonta a mucho antes, aunque por razones de tiempo y extensión no vamos a seguir con los apuntes históricos, únicamente reseñar que el Derecho ya atribuía esta función a los notarios y que la nueva regulación, más que innovar, ha profundizado en dicha función, llegando a atribuirle una importancia decisiva.

El artículo 15 de la Ley de crédito inmobiliario, titulado “comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material”, establece que el cliente que se disponga a contratar un préstamo hipotecario deberá comparecer obligatoriamente ante el notario con al menos 1 día de antelación a la firma de la escritura. En esa comparecencia, el notario comprobará que el banco haya entregado todos los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo, asesorará al cliente sobre las cláusulas del contrato y expedirá un acta que dará fe de que éste comprende y acepta el contenido de los documentos que se dispone a firmar, entendiéndose cumplido el principio de transparencia en su vertiente material. Esto significa, ni más ni menos, que por expresa previsión de la Ley la simple firma de un acta notarial va a implicar una presunción de que el cliente comprende el significado de todas las cláusulas del contrato, impidiéndole alegar con posterioridad que las mismas no estaban redactadas de forma clara y transparente.

Es paradójico que la Ley 5/2019 se encargue, por un lado, de prohibir expresamente las cláusulas suelo, y por otro lado, de otorgar presunción de transparencia a todas las cláusulas de un préstamo hipotecario por el solo hecho de haberse firmado un acta notarial. La experiencia nos dice desde hace mucho que la mera firma de documentos, da igual que sean cuatro que trescientos, no garantiza que el contenido de los mismos sea comprensible y, aun menos, justo y equilibrado para las partes. A buen seguro, después de esta pomposa Ley, las hipotecas en España van a seguir siendo igual de oscuras y abusivas, o más si cabe, con la única diferencia de que a partir de ahora los jueces no podrán examinar si el contenido de los contratos es o no claro, comprensible y transparente para los consumidores.

Acuérdense del 16 de junio de 2019, porque va a marcar un antes y un después en la situación jurídica de los consumidores en España en el ámbito de las hipotecas, y va a ser para mal. Hay que advertirlo desde ya, sin tapujos ni medias tintas, la nueva Ley Hipotecaria no incrementa la protección a los consumidores, sino todo lo contrario, amplía los espacios legales que las entidades financieras pueden encontrar para cometer abusos. Si ponemos la presunción de transparencia de las cláusulas en relación con el hecho de que los jueces no pueden realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, el resultado es que a partir de ahora deja de existir una base jurídica sólida para denunciar la abusividad de las cláusulas que afectan al tipo de interés e incluso determinadas comisiones, como la comisión de apertura, de los préstamos hipotecarios.

Es cierto también que cuando una puerta se cierra, una ventana se abre; los juristas tenemos, entre tantos defectos, la cualidad de encontrar diferentes vías para llegar al mismo lugar, pese a todas las trabas que van surgiendo en el camino, y así avanzar en defensa de los intereses de nuestros clientes. Pero no por ello es menos cierto que, para los préstamos hipotecarios que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, buena parte de las estrategias jurídicas para la defensa de los consumidores van a dejar de ser válidas, debido a una reforma legal diseñada claramente para favorecer los intereses de los bancos.

 

 

 

Igualas de servicios jurídicos: tus necesidades legales cubiertas todo el año

Tanto si eres un trabajador asalariado como si eres pensionista o tienes un pequeño comercio, sé lo que necesitas y te ofreceré un asesoramiento legal permanente, durante todo el año, personalizado, ajustado a tus necesidades reales y a un precio asequible, ya sea en una cuota anual o en plazos mensuales.

Asesoramiento jurídico
Igualas de servicios jurídicos: tus necesidades legales cubiertas todo el año.

Si tus necesidades de asesoramiento legal se reducen a alguna consulta esporádica cada tres o cuatro años, quizás no necesites contratar una iguala o tarifa plana de servicios jurídicos, pero si te enfrentas a lo largo del año a varias situaciones que requieren la asistencia de un profesional, quizás deberías plantearte esta opción, porque sin duda te resultará más económica que pagar a un gestor o abogado cada vez que tengas dudas y mucho más segura que ponerte a buscar en Internet la solución a tu problema. Dependiendo de tus necesidades concretas, diseñaremos un plan de asesoramiento con una tarifa ajustada, que tendrá el alcance, la periodicidad y amplitud que tú necesites, ni más ni menos.

Lo que necesitas si tienes un pequeño comercio o te dedicas a cualquier actividad profesional: asesoramiento fiscal, laboral y protección de datos personales. Por supuesto, tus necesidades en cada campo variarán en función de la actividad a la que te dediques, pues no presenta los mismos requerimientos en materia de protección de datos un bar o una tienda de ultramarinos, en que sólo se tratan los datos de algún empleado y proveedores, que una clínica dental o una consulta de fisioterapia, donde se tratan multitud de datos sensibles de pacientes; del mismo modo que no presenta la misma complejidad el asesoramiento tributario en régimen de módulos que en estimación directa (IRPF), ni en régimen general que en recargo de equivalencia (IVA).

Lo que necesitas como trabajador asalariado: la afiliación a un sindicato de clase es siempre una buena opción para la defensa conjunta de los intereses de los trabajadores y trabajadoras, pero en cualquier caso yo te ofrezco asesoramiento laboral y de Seguridad Social durante todo el año. Para estar informado sobre el salario, los complementos, pluses, pagas extraordinarias, etc., que te corresponden por categoría en un determinado sector, para conocer las consecuencias que puede tener la venta de tu centro de trabajo a otra empresa, para saber qué opciones tienes ante una modificación unilateral de tus condiciones de trabajo, para tramitar la solicitud de la prestación por desempleo, gestiones relativas a tu pensión de jubilación, entre otros asuntos.

Lo que necesitas como consumidor y usuario: ya tengas un pequeño negocio o trabajes por cuenta ajena, seguro que te surgen de cuando en cuando dudas o problemas relativos a la vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad con hipoteca, el coche, muebles, electrodomésticos, la factura de la luz o del teléfono. La avería del termo de gas que el arrendador no quiere hacerse cargo de reparar, el defecto de fabricación del coche que compraste, las comisiones de mantenimiento que te cobra el banco por una cuenta que sólo usas para pagar la hipoteca, la compañía telefónica que se niega a darte de baja, la empresa que entrega tus datos personales a un fichero de morosos con motivo de una deuda inexistente, etc.

Si tienes que pagar a un profesional por cada consulta o gestión, cada una de las veces que tienes pequeñas dudas o problemas y reclamaciones de baja cuantía, probablemente sea económicamente inasumible para ti y por ello la mejor opción quizás sea contratar una iguala de servicios jurídicos permanente, para todo el año, con una tarifa cerrada y una gama de servicios diseñada a tu medida. Es decir, no hay una iguala idéntica para todo el mundo, sino que ésta se planificará atendiendo a las necesidades concretas de cada cual. Si yo te ofrezco una tarifa de consultas ilimitadas cada año, puede que el precio sea muy elevado y a ti no te interese, entre otras cosas porque probablemente no tendrás tantas dudas o problemas que requieran un servicio de esa amplitud, y que en cambio te interese más, por ejemplo, un bono de cuatro consultas o reclamaciones al año.

Mis igualas de servicios jurídicos no incluyen la intervención en procedimientos judiciales o litigios, que se tratan de manera independiente, pero te puedo asegurar que un buen asesoramiento es útil para estar informado de antemano y tomar decisiones acertadas, ya sea a la hora de firmar un contrato, pedir un presupuesto o presentar una reclamación amistosa dirigida a la empresa o a la Administración, que muchas veces sirven para solucionar el problema y evitar pleitos innecesarios.

A veces es necesario interponer una demanda judicial para hacer valer tus derechos y otras veces no lo es, ya sea porque el problema se puede resolver por otros medios o porque el asunto no es viable y, por tanto, puede terminar peor que como empezó. Precisamente, éste es uno de los motivos para contratar una iguala de servicios jurídicos con mi despacho: información especializada para prevenir el problema antes de que ocurra y para tratar de resolver conflictos mediante la negociación y el acuerdo siempre que sea posible.

Mi filosofía es que el cliente no tenga que adaptarse al servicio que se le ofrece, sino que el servicio del asesor se adapte como un guante a sus necesidades. Explícame lo que necesitas y te daré presupuesto sin compromiso.

Elecciones generales 28 de abril: no te quedes sin votar por no conocer tus derechos laborales.

En las próximas fechas tendremos varios procesos electorales, empezando con las elecciones generales al Congreso y al Senado del 28 de abril y terminando con las elecciones europeas y municipales del 26 de mayo. Si pese a ser domingo sabes que te tocará trabajar, algo muy habitual en sectores como la hostelería, debes saber que tienes derecho a permisos retribuidos tanto para ejercer tu derecho al voto como para actuar voluntariamente en calidad de apoderado o interventor y, en caso de que te haya tocado por sorteo, atender tus obligaciones en la mesa electoral. El objetivo de esta entrada es que nadie se quede sin votar por no conocer sus derechos laborales en la jornada electoral, te lo explicamos a continuación.

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El ejercicio del sufragio activo (votar) y actuar como apoderado o interventor de una candidatura es voluntario, mientras que formar parte de la mesa electoral es una obligación legal cuando te toque por sorteo, pero en todos estos casos los trabajadores tienen el derecho a un permiso retribuido por el tiempo indispensable para ejercitar su derecho o atender su deber. De modo que ya te adelanto que prácticas empresariales como descontarte el día de vacaciones o reducirte el sueldo si vas a votar en horas de trabajo es ilegal y denunciable.

El artículo 13 del Real Decreto 605/1999 se encarga de concretar un poco más este derecho, distinguiendo varios supuestos:

  • Derecho al voto:

Los trabajadores por cuenta ajena y el personal al servicio de las Administraciones públicas que estén censados como electores y presten servicios en jornada electoral, deben disponer de hasta 4 horas libres para ejercer su derecho a voto, siendo dichas horas retribuidas y no recuperables. En caso de jornada reducida, por ejemplo en los contratos a tiempo parcial, el permiso se reduce proporcionalmente. La empresa tiene la obligación de organizar el trabajo y distribuir los períodos en que los trabajadores de la plantilla dispongan del permiso para ir a votar, si no te ha informado aún no dudes en preguntar. Cualquier despido a modo de represalia por solicitar que se te reconozca el permiso se considera una grave vulneración de tus derechos fundamentales al sufragio o a la libertad ideológica, que convertiría en nulo dicho despido. Cuando acudas a votar, recuerda pedir justificante acreditativo de haber votado a la mesa electoral.

La duración exacta del permiso dependerá de la coincidencia del horario de trabajo con el horario de apertura del Colegio Electoral, que recordemos es de 9 de la mañana a 8 de la tarde. La duración de los permisos para ir a votar es la siguiente:

-Si la coincidencia es de menos de 2 horas, no hay permiso.

-Si la coincidencia es de entre 2 y 4 horas, el permiso durará 2 horas.

-Si la coincidencia es de entre 4 y 6 horas, el permiso durará 3 horas.

-Si la coincidencia es de más de 6 horas, el permiso durará 4 horas.

  • Miembros de la Mesa electoral:

Los trabajadores por cuenta ajena y los de las Administraciones públicas que sean nombrados Presidente o Vocal de Mesa electoral, tienen derecho a un permiso retribuido de jornada completa el día de la votación, cuando ese domingo no lo tengas como día de descanso semanal, y a una reducción (igualmente retribuida) de 5 horas en la jornada de trabajo del día siguiente (el lunes), que se te debe reconocer aunque el domingo hayas disfrutado de descanso semanal. Para ello debes acreditar ante la empresa tu condición de miembro de Mesa.

¿Qué pasa si me toca como suplente?

En el caso de los suplentes, si finalmente no es necesaria su intervención, deberán reincorporarse a su puesto de trabajo. No obstante, si a lo largo del día el suplente fuera llamado por cualquier imprevisto con los titulares, tendrán los mismos derechos que cualquier otro miembro de la Mesa electoral.

¿Y qué ocurre con los turnos de noche?

Si vas a participar en la jornada electoral como miembro de Mesa, Interventor o Apoderado y te  toca trabajar en horario nocturno el sábado anterior a la jornada electoral, tienes derecho a solicitar que te cambien el turno, para poder descansar la noche anterior a las elecciones, y a que se te reduzcan 5 horas de la jornada siguiente. La empresa estará obligada en ese caso a atender tu solicitud de cambio de turno.

  • Interventores:

Si participas en la jornada electoral como Interventor en nombre de una candidatura, también tienes derecho a un permiso retribuido de jornada completa el día de la votación, cuando ese domingo no lo tengas como día de descanso semanal, y a una reducción (igualmente retribuida) de 5 horas en la jornada de trabajo del día siguiente (el lunes), que se te debe reconocer aunque el domingo hayas disfrutado de descanso semanal. Para ello debes acreditar ante la empresa tu condición de miembro de Mesa.

  • Apoderados:

Si participas en el proceso electoral como Apoderado en nombre de una candidatura, tienes derecho a permiso retribuido y no recuperable durante toda la jornada laboral. Pero a diferencia de los miembros de Mesa e Interventores, no tendrás derecho a una reducción de 5 horas en la jornada laboral del día siguiente.

 

Que nadie se quede sin votar porque la empresa no respete sus derechos laborales. Para ello, te animo a preguntarme cualquier duda que tengas a lo largo de la semana o el día electoral, a difundir esta entrada y a explicar su contenido a quienes tengan dificultad para leer.

¿Qué hacer ante un despido?

Te han despedido y te preguntas cuáles son tus derechos y de qué plazo dispones para reclamar. Lo analizamos en este artículo desde un punto de vista totalmente práctico y adaptado a los problemas que los trabajadores tienen habitualmente.

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La importancia de un buen asesoramiento, para saber cuáles son tus derechos ante un despido

Ante un despido lo más importante es asesorarte lo antes posible con un abogado laboralista o graduado social, ya que el plazo para interponer la demanda de despido es muy breve, tan solo 20 días hábiles. Debes saber que este plazo empieza a correr desde la fecha de efectos del despido y no desde la fecha de la carta, es decir, puede que la carta esté fechada a 11 de marzo, pero si la fecha de efectos del despido es el 14 de marzo, el plazo empezará a contar desde el día siguiente a esta última fecha. Debes saber también que al tratarse de días hábiles, no cuentan los sábados, domingos ni festivos, e igualmente que, antes de interponer la demanda en el juzgado, hay que presentar obligatoriamente una papeleta de conciliación ante el CMAC, que si bien suspende temporalmente el plazo de 20 días siempre es conveniente presentar con un margen de tiempo suficiente.

Tan importante como actuar con cierta rapidez cuando se produce el despido es intentar estar preparado para este día, en estos los aspectos, para que esto cause el menor trastorno posible en tu vida y, de cara al caso que nos ocupa, para que los posibles abusos cometidos por la empresa no queden impunes o, dicho de otra manera, para que todos tus derechos sean atendidos. Ten en cuenta que el mejor consejo es el que da un profesional en cada caso concreto y de manera personalizada,  no obstante, repasamos brevemente aquellas cosas que generalmente debes evitar y aquellas que debes preocuparte de hacer activamente.

Lo que debes evitar: firmar un documento de liquidación o finiquito, a menos que tengas muy claro que la cantidad expresada en él es correcta y ajustada a lo que te pertenece. A menudo la empresa juega con la necesidad del trabajador, que no sólo pierde su empleo sino que además, en bastantes ocasiones, se le adeudan salarios, por lo que es difícil no firmar un finiquito cuando necesitas cobrar lo que te deben para pagar facturas, pero siempre que sea posible es preferible no firmar este tipo de documentos a menos que antes hayas recibido un adecuado asesoramiento jurídico. Es verdad que la firma de un finiquito no impide en todo caso y bajo cualquier circunstancia reclamar contra la empresa, pero también es cierto que, según las circunstancias concretas en que se haya firmado, puede mermar considerablemente la viabilidad del caso y puede implicar graves dificultades para hacer valer tus derechos en un proceso judicial.

Lo que debes hacer: conservar documentos, correos electrónicos, mensajes, grabaciones, fotografías o cualquier material que demuestre las funciones que tú como trabajador/a desempeñabas en la empresa, o las horas extraordinarias que solías realizar. Porque si la empresa te paga por debajo de lo estipulado en el Convenio Colectivo aplicable para tu categoría profesional, no te paga las horas extraordinarias ni en salario ni en descansos, o estás de alta en la Seguridad Social menos horas de las que trabajas, además de la indemnización por un despido improcedente podrás reclamar el abono de los salarios, pluses o complementos que la empresa te adeude, y para ello será fundamental que dispongas de todas las pruebas posibles, que posteriormente podrán complementarse con el interrogatorio del empresario o declaraciones de testigos.

Si crees que se están vulnerando tus derechos laborales, estoy a tu disposición para asesorarte https://davidburreroabogado.com/contacto/

La imposición de las costas procesales en las demandas de nulidad de cláusula suelo.

Han pasado ya más de 2 años desde que se aprobó el Real Decreto-Ley 1/2017 de 20 de enero, relativo al procedimiento para la reclamación extrajudicial de devolución de las cantidades cobradas indebidamente como consecuencia de la aplicación de las cláusulas suelo, en gran parte de los casos la reclamación se resuelve negativamente y mucha gente se pregunta si, en caso de ir a juicio, el banco será condenado en costas procesales, es decir, a pagar sus gastos de abogado y procurador. Resulta fundamental intentar resolver el conflicto mediante una reclamación previa contando con un asesoramiento jurídico de calidad para calcular de manera exacta, manualmente y sin calculadoras de internet, la cantidad que te corresponde. Mi despacho te ofrece el servicio de calidad que necesitas, te explico las claves en este artículo.

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La importancia de calcular correctamente las cantidades a la hora de reclamar la cláusula suelo

El artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie serias dudas de hecho o de derecho. Es decir, si la sentencia estima todas las pretensiones de nuestra demanda, el tribunal deberá imponer las costas procesales al banco, dado que hoy en día la mayoría de la jurisprudencia es favorable a los consumidores en los casos de cláusula suelo.

A continuación, el artículo 395 dice que si la estimación de la demanda fuera parcial, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que el tribunal aprecie que una de ellas ha actuado con temeridad. Buen ejemplo de ello sería una demanda en la que pedimos la nulidad de varias cláusulas abusivas, por ejemplo cláusula suelo, gastos, intereses de demora o vencimiento anticipado, y el tribunal estima todas las pretensiones salvo la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados. En este caso, al tratarse de una estimación parcial, es bastante probable es que la sentencia no haga expresa imposición de costas a ninguna de las partes, pero también puede ocurrir que el Juez considere que, pese a tratarse de una estimación parcial, el banco ha litigado con mala fe, porque el consumidor intentó resolver el conflicto con una reclamación previa y el banco denegó todas las solicitudes de manera temeraria, de manera que condene a éste al pago de las costas procesales.

Muchos preguntáis también si al banco se le imponen las costas procesales en caso de allanamiento. El allanamiento consiste en conformarse con las peticiones del demandante en el escrito de contestación a la demanda, y a ese respecto el artículo 396 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que si el demandado se allanase a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal aprecie mala fe en el demandado, apostillando a continuación que se entenderá en todo caso que existe mala fe cuando antes de presentar la demanda se hubiera formulado un requerimiento previo. Por lo tanto, si antes de presentar la demanda dirigimos una reclamación previa al banco y éste deniega nuestra solicitud, el allanamiento no le servirá para evitar la condena al pago de las costas procesales, porque existirá mala fe por su parte.

El Real Decreto-Ley 1/2.017 introdujo algunas novedades en la cuestión de las costas procesales en caso de allanamiento, pero no difieren en lo esencial de la regulación descrita anteriormente. En su artículo 4 establece los tres supuestos en los que no se impondrán las costas procesales al banco:

  • Si el consumidor acude a la reclamación extrajudicial del Real Decreto-Ley/1/2.017, el banco le ofrece la devolución de una determinada cantidad, el consumidor rechaza esta propuesta, interpone una demanda judicial y no consigue una sentencia con resultado económico más favorable que la propuesta extrajudicial del banco.
  • Si el consumidor interpone una demanda judicial sin haber acudido a la reclamación extrajudicial del Real Decreto-Ley/1/2.017 y el banco se allana antes de la contestación a la demanda.
  • Si el consumidor interpone una demanda judicial sin haber acudido a la reclamación extrajudicial, el banco se allana parcialmente antes de la contestación a la demanda, consigna judicialmente la cantidad a cuyo pago se comprometa y el demandante no consigue una sentencia con un resultado económico mejor que la cantidad consignada por el banco.

Fuera de estos supuestos sí se impondrán las costas al banco. Es decir, todos aquellos que habéis intentado resolver el conflicto mediante una reclamación previa y no ha resultado posible porque el banco se ha negado a realizar devolución alguna, una vez que interpongáis la demanda judicial, aunque el banco se allane, el tribunal deberá condenarle al pago de las costas procesales, ya que habría actuado con mala fe y temeridad al provocar un litigio innecesario.

Sí pueden resultar más problemáticos los casos en que hayáis interpuesto una demanda judicial sin realizar el requerimiento previo a la entidad bancaria, pues en tal caso ésta podría allanarse antes de la contestación a la demanda y previsiblemente el tribunal no la condenaría en costas, al no apreciar mala fe.

Del mismo modo, hay que tener especial cuidado cuando realizamos una reclamación previa y la entidad bancaria nos ofrece la devolución de una determinada cantidad, junto a un cuadro de amortización que refleje las diferencias de cuotas pagadas con y sin cláusula suelo. En ese caso es fundamental realizar los cálculos para verificar que la oferta del banco se ajusta a la devolución que nos corresponde, pues de lo contrario corremos el riesgo de aceptar la devolución de una cantidad inferior a la que tenemos derecho, o bien de aventurarnos a una demanda judicial a pesar de que la cantidad que nos ofrecen es correcta, y en este último caso, al no obtener una sentencia más favorable a la propuesta que nos había hecho el banco, lo más probable es que en caso de allanamiento el Juez decida no imponerle las costas procesales.

Desde este despacho siempre realizo reclamación previa a la demanda judicial, para intentar resolver el conflicto a la mayor brevedad y con el menor coste posible para el consumidor, o en caso de ser necesario iniciar un proceso judicial asegurarnos de que el Juez impondrá las costas procesales al banco. Para ello, no me limito simplemente a redactar escritos, sino que una vez recibida cualquier propuesta del banco, realizo un cuadro de amortización y los cálculos matemáticos necesarios para determinar las diferencias de interés ordinario, interés legal y amortización de capital a cuya devolución tiene derecho el cliente. Es decir, no confío el destino de los asuntos que me encargan mis clientes a calculadoras automáticas de internet, sino que desde mis conocimientos y experiencia como abogado experto en Derecho Bancario, realizo este trabajo manualmente para aportar un asesoramiento fiable y de calidad.

Nueva sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el vencimiento anticipado: así afecta a las ejecuciones hipotecarias en curso.

El 26 de marzo de 2019 el TJUE ha vuelto a pronunciarse, una vez más, al hilo de las cuestiones prejudiciales C-70/17 y C-179/17, sobre las cláusulas de vencimiento anticipado utilizadas por las entidades bancarias españolas en los préstamos hipotecarios, para repetir lo mismo de siempre: que si el juez declara abusiva esta cláusula no puede moderar, matizar o suavizar su contenido, sino que debe limitarse a eliminarla del contrato, y que el juez no puede sustituir la cláusula abusiva por una disposición legal supletoria salvo que el contrato no pueda subsistir en caso de eliminación de la cláusula y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales. En este artículo explicaré cómo afecta esta sentencia a las ejecuciones hipotecarias en curso.

diosajusticia
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17.

A día de hoy existe en España un aluvión de ejecuciones hipotecarias pendientes de resolución en los Juzgados, muchas de ellas suspendidas y con los afectados en vilo. El motivo de ello son las cláusulas de vencimiento anticipado, presentes en todos los préstamos hipotecarios, que permiten al banco resolver el préstamo y reclamar al deudor el total de la deuda más intereses en caso de que se produzca el impago de una sola cuota. Con la nueva sentencia del TJUE, lo previsible es que los Juzgados españoles reanuden los procedimientos y acuerden archivar las ejecuciones, por los motivos que a continuación voy a comentar. Pese a valorar positivamente la sentencia, he de decir que echo en falta una mayor contundencia del Tribunal, que en este caso parece haberse puesto de perfil y deja espacio a indebidas interpretaciones de los Tribunales españoles.

A riesgo de hacer el artículo más extenso y tedioso de lo que me gustaría, es necesario empezar por poner al lector en antecedentes:

El TJUE resolvió sobre las cláusulas de vencimiento anticipado por primera vez el 14 de marzo de 2.013, sacándole los colores al Estado español. En aquel momento ya dijo que los Jueces españoles deben comprobar, entre otras circunstancias, 1) si la facultad de la entidad bancaria de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual y 2) si esa facultad está prevista para casos de incumplimiento suficientemente graves con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo. La conclusión de este razonamiento era clara: una cláusula que permite vencer anticipadamente el préstamo por la falta de pago de una cuota es abusiva. Partiendo de esta argumentación, todas las ejecuciones hipotecarias en que los deudores eran consumidores debieron ser archivadas, sin embargo, desde entonces los Juzgados y Tribunales españoles insisten una y otra vez en formular cuestiones prejudiciales sobre el mismo tema desde ópticas y ángulos diferentes, lo que ha dado la oportunidad al TJUE de dictar sentencia sobre este asunto en multitud de ocasiones adoptando, no obstante, la misma decisión.

En la vorágine de cuestiones prejudiciales acerca del vencimiento anticipado ha tenido mucho que ver nuestro Tribunal Supremo, que en la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre, en el marco de una demanda colectiva de cesación y al hilo de las cláusulas de vencimiento anticipado, decidió pronunciarse sobre una cuestión por la que ni siquiera se le había preguntado: si debe o no continuar una ejecución hipotecaria en caso de declararse abusiva la cláusula de vencimiento anticipado. La Ley de Enjuiciamiento Civil, tras una reforma motivada precisamente por la sentencia del TJUE del año 2.013, establece con claridad que el Juez archivará la ejecución hipotecaria cuando aprecie el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución, y si hay una estipulación que constituye el fundamento de la ejecución ésa es por antonomasia la de vencimiento anticipado. A pesar de todo, el Tribunal Supremo se preocupó de articular una enrevesada argumentación para tratar de convencernos de que la solución más beneficiosa para el deudor hipotecario es que la ejecución siga adelante, sin la aplicación de la cláusula abusiva, eso sí, y ante esta última matización uno queda perplejo y se pregunta cómo es posible ejecutar una hipoteca por la deuda total vencida, incluyendo capital, intereses ordinarios, intereses de demora y costas, sin resolver antes el contrato de préstamo, que es precisamente a lo que faculta la cláusula de vencimiento anticipado.

Aquella sentencia del Tribunal Supremo trajo consigo un aluvión de resoluciones judiciales que, pese a declarar abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado, ordenaban la continuidad de las ejecuciones. Aunque también hubo Jueces de instancia que formularon cuestiones prejudiciales sobre el vencimiento anticipado y suspendieron los procedimientos, a la espera de que el TJUE volviera a pronunciarse y se encargara de poner en su sitio al Tribunal Supremo (me vais a permitir la expresión), ya que ellos no estaban en condiciones de hacerlo, y esto ha permitido ganar tiempo a miles de familias que de otro modo ya habrían sido desahuciadas.

El 26 de enero de 2.017 el TJUE puso en evidencia otra vez al Estado español, declarando en resumen que, cuando el Juez nacional haya constatado el carácter abusivo de una cláusula de vencimiento anticipado en un contrato celebrado entre un consumidor y un empresario, la circunstancia de que el empresario haya esperado al impago de 3 cuotas mensuales o más, según establece el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes de solicitar la ejecución hipotecaria, en lugar de hacerlo en el momento en que se produjo el impago de la primera cuota adeudada, tal como prevé la cláusula del contrato en cuestión, no exime al Juez nacional de su obligación de declarar abusiva la cláusula con todas las consecuencias que procedan. De esta manera, el TJUE ya estaba anticipando hace 2 años que si la cláusula de vencimiento anticipado se declara abusiva, la ejecución hipotecaria debe archivarse.

Pero el propio Tribunal Supremo no quedó conforme con este planchazo y tuvo el arrojo, entiéndase en este caso la ironía, de formular una cuestión prejudicial mediante Auto de 8 de febrero de 2017 (asunto C-70/17), lo cual ha permitido que el TJUE vuelva a sacarle los colores, aunque resulta significativo que no ha dicho en su sentencia de 26 de marzo de 2.019 nada nuevo o sorprendente. Las preguntas del Tribunal Supremo eran dos:

  • Si los Jueces españoles pueden modificar o conservar parcialmente una cláusula de vencimiento anticipado que se declare abusiva.
  • Si los Jueces españoles pueden, una vez declarada abusiva una cláusula de vencimiento anticipado, aplicar supletoriamente una Ley nacional, aunque esto determine la continuación del proceso de ejecución hipotecaria contra el consumidor, por considerar esta solución más favorable para el mismo.

La respuesta del TJUE queda muy lejos de lo que el Tribunal Supremo pretendía y se resume en las siguientes ideas:

  • El sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al empresario, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el empresario sin poder influir en su contenido.
  • Teniendo en cuenta esta situación de inferioridad, la Directiva 93/13 obliga a los Estados miembros a establecer un mecanismo que asegure que toda cláusula contractual no negociada individualmente pueda ser controlada por los Tribunales para apreciar su posible carácter abusivo.
  • En el presente asunto, los propios Jueces que han formulado las cuestiones prejudiciales consideran que la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, en la medida que permite a la entidad financiera declarar el vencimiento anticipado del contrato y exigir la devolución total del préstamo en caso de que el deudor deje de pagar una mensualidad.
  • Cuando el Juez nacional declara la nulidad de una cláusula abusiva en un contrato celebrado entre un empresario y un consumidor, la Directiva 93/13 prohíbe integrar el contrato modificando el contenido de la cláusula. Porque si el Juez pudiera modificar el contenido de las cláusulas abusivas, estaría contribuyendo a eliminar el efecto disuasorio que ejerce sobre los empresarios el hecho de que, pura y simplemente, las cláusulas abusivas no se apliquen frente a los consumidores, en la medida en que los empresarios podrían verse tentados a utilizar tales cláusulas al saber que, aun cuando llegara a declararse la nulidad de las mismas, el contrato podría ser integrado por el Juez en lo que fuera necesario, garantizando de este modo el interés de dichos empresarios.
  • El Juez puede sustituir una cláusula abusiva por una disposición legal supletoria sólo cuando el contrato no pueda subsistir sin la existencia de la cláusula abusiva, esta circunstancia obligue a anular el contrato en su totalidad y el consumidor quede expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales que le supongan una penalización.
  • Corresponde a los Jueces españoles en cada caso valorar, aplicando la Ley española, si el contrato de préstamo puede subsistir o no con la eliminación de la cláusula de vencimiento anticipado.
  • Si los Jueces españoles llegan a la conclusión de que el contrato de préstamo hipotecario puede subsistir sin la cláusula de vencimiento anticipado, deben eliminar esta cláusula y abstenerse de aplicarla en modo alguno, salvo que el consumidor pida expresamente que continúe la ejecución hipotecaria porque considere que esto le es favorable.

Conclusión: los Jueces españoles deben valorar ahora, en cada una de las ejecuciones hipotecarias en curso, si el deudor hipotecario es un consumidor y si la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva, en tal caso si el contrato puede subsistir con la anulación de esta cláusula o por el contrario provocaría la nulidad del contrato en su totalidad. Si la conclusión es que la eliminación de la cláusula de vencimiento anticipado no provoca la nulidad del contrato entero, el Juez debe archivar la ejecución hipotecaria, salvo que el deudor le solicite expresamente lo contrario.

En mi opinión, las únicas cláusulas financieras esenciales del contrato de préstamo son el capital, el plazo y el sistema de amortización para devolver el capital, de manera que la nulidad y correspondiente eliminación de la cláusula de vencimiento anticipado no impide que el contrato siga existiendo. De acogerse esta argumentación, el Juez deberá anular la cláusula de vencimiento anticipado y archivar la ejecución hipotecaria. Como resultado de ello, la entidad bancaria no podrá vencer anticipadamente el préstamo y en un procedimiento posterior sólo podrá reclamar las cuotas vencidas, por ejemplo, si nos queda un capital pendiente de 75.000€ a 2% de interés y el deudor ha dejado sin pagar 36 cuotas mensuales, el banco sólo podrá exigir el pago de las 36 cuotas vencidas, pero no el pago de la deuda total de 75.000€ más intereses.

Por último, si bien la nueva Ley Hipotecaria, que entrará en vigor el 16 de junio, permite a las entidades bancarias resolver anticipadamente el contrato de préstamo y solicitar la ejecución de la hipoteca ante un impago de 12 cuotas o 15 cuotas mensuales, según se produzca durante la primera o la segunda mitad del plazo, estas disposiciones de la nueva Ley no se aplicarán retroactivamente cuando la ejecución hipotecaria se haya iniciado con anterioridad a su entrada en vigor. Este hecho tiene importantes consecuencias, pues incluso en el caso de que se haya producido un impago superior a 15 cuotas mensuales, el Juez deberá archivar la ejecución hipotecaria siempre que considere abusiva la cláusula de vencimiento anticipado y considere que su eliminación no provoca la nulidad del contrato en su totalidad.

Espero que el artículo, pese a su extensión y complejidad, te haya resultado interesante. Si es así comparte con tu entorno y, por supuesto, no dudes en comentar cualquier duda o apreciación sobre el tema.