Guía explicativa sobre moratoria y ayudas al alquiler de vivienda habitual

Pongo a vuestra disposición una guía explicativa sobre el proceso para acogeros a las medidas de moratoria y ayudas al alquiler de la vivienda habitual, previstas para quienes han quedado en una situación de vulnerabilidad económica debido al coronavirus.

Esta breve guía tiene una finalidad meramente orientativa o divulgativa, se ofrece de manera gratuita y en ningún caso puede considerarse como un servicio jurídico particular; aunque se basa en lo establecido en el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, no puede sustituir la rigurosidad del tenor literal de la propia norma, ni presenta las garantías del asesoramiento prestado de manera particular por un profesional. Por ello, se declina toda responsabilidad por el uso concreto que cada persona pueda hacer de los contenidos de esta guía, así como de cualquier daño y perjuicio que de dicho uso se derive.

Junto a la guía, se acompañan modelos de solicitud de prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento, solicitud de moratoria al arrendador y declaración responsable del cumplimiento de los requisitos. Los documentos se pueden descargar en formato .docx en los siguientes enlaces:

Guía ayudas al alquiler

Modelo de solicitud prórroga alquiler

Modelo de solicitud quita o aplazamiento al arrendador

Modelo de declaración responsable

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de marzo de 2020, caso Gómez del Moral Guasch, relativa a la cláusula IRPH – Cajas de Ahorro.

Por fin, el TJUE se ha pronunciado en respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona. Lo primero que debe tener claro el lector es que el TJUE no es una instancia judicial a la que puedan recurrir las partes ante la disconformidad con la sentencia que un determinado órgano judicial haya dictado, es decir, si ahora se ha pronunciado el TJUE no es porque el consumidor a través de su abogado haya presentado un recurso contra una sentencia, sino porque el juez titular del Juzgado nº 38 de Barcelona ha considerado oportuno elevar una cuestión prejudicial al TJUE, que no es otra cosa que preguntar acerca de cómo debe interpretarse el Derecho de la Unión Europea, en  este caso, la Directiva 13/93 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y usuarios. Ahora, con la sentencia del TJUE respondiendo a dichas cuestiones prejudiciales, corresponde a los órganos judiciales dictar sentencia en cada caso concreto, y lo correcto será que estudien atentamente esta sentencia para asegurarse, de aquí en adelante, de aplicar adecuadamente el Derecho de la Unión Europea.

IRPH

Empiecen ustedes por recordar lo que dijo el Tribunal Supremo en su Sentencia 669/2017 de 14 de diciembre y lo que dijeron los magistrados Orduña Moreno y Arroyo Fiestas en su voto particular conjunto a dicha Sentencia. El Tribunal Supremo declaró, en el caso  enjuiciado, que la cláusula IRPH cumplía los requisitos de transparencia, porque al ser un índice oficial, cualquier consumidor atento y perspicaz estaba en disposición de acceder al BOE para examinar la normativa bancaria sobre los índices de referencia y las publicaciones mensuales de su evolución al alza o a la baja. Los magistrados Orduña Moreno y Arroyo Fiestas empezaron por establecer la diferencia entre el índice IRPH Cajas y la cláusula de un contrato de préstamo hipotecario a interés variable que incluye el IRPH como referencia en el momento de revisar el tipo de interés, porque el hecho de que sea un índice oficial, cuyo uso está legalmente permitido, no significa que su utilización sea obligatoria, sino todo lo contrario, las partes que suscriben un contrato pueden acordar el uso de un interés fijo o de un interés variable, y en este último caso pueden elegir entre varios índices de referencia. En la medida que la referencia de un préstamo hipotecario al IRPH Cajas, IRPH Bancos o IRPH Conjunto de Entidades deriva de un pacto contractual, y no de una norma legal imperativa, hay que valorar –primero- si dicho pacto ha sido negociado individualmente o por el contrario ha sido una oferta cerrada del banco ante la cual la otra parte no tenía otro remedio que aceptar o rechazar, y –segundo- si dicho pacto se ha producido entre un empresario y un consumidor o por el contrario se ha producido entre dos empresarios. Si es una condición contractual impuesta por un banco a un consumidor, debe respetar los requisitos de la Directiva 13/93 de la Unión Europea: debe estar redactada de manera clara y transparente. En desacuerdo con el planteamiento del Tribunal Supremo, aquellos votos particulares consideraron que la mera remisión en el contrato a un índice oficial recogido en una Circular del Banco de España era insuficiente para cumplir con las exigencias de información y transparencia, es decir, que el contrato debe recoger la definición completa y precisa del índice escogido y, además, proporcionar explicaciones acerca del funcionamiento concreto y modo de cálculo del índice, de modo que el consumidor esté en condiciones de comprender las obligaciones financieras que asume y de valorar correctamente otras posibles ofertas de contratación.

Ahora el TJUE ha respaldado esta tesis. Cuando las condiciones que rigen el préstamo hipotecario, incluido el índice de referencia (IRPH) que sirve para calcular el tipo de interés, forman parte de una oferta cerrada del banco sobre la cual no existió espacio para la negociación, y las partes del contrato son un banco y un consumidor, la cláusula del contrato relativa al interés variable debe cumplir con los requisitos de transparencia recogidos en la Directiva 13/93 de la Unión Europea. El sistema de protección de esta Directiva se basa en la idea de que el consumidor está en situación de inferioridad respecto al empresario, tanto en lo relativo a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a aceptar las condiciones redactadas de antemano por el empresario sin poder influir en su contenido. Precisamente considerando esa situación de inferioridad, la Directiva obliga a los Estados miembros de la Unión Europea a establecer una regulación legal que asegure que toda cláusula contractual no negociada pueda ser examinada por los jueces para controlar su posible carácter abusivo. El TJUE, al no ser una instancia judicial más, no puede confirmar o revocar una sentencia del sistema judicial español, pero sí fija los criterios interpretativos que deben seguirse. Ahora, corresponde a los jueces españoles determinar en cada caso concreto si la cláusula en cuestión cumple con los requisitos de buena fe, equilibrio y transparencia que impone la Directiva 13/93, de acuerdo a los criterios fijados por el TJUE.

El TJUE ha dicho muchas veces que la obligación de transparencia de las cláusulas contractuales no puede reducirse al plano formal y gramatical, es decir, que estén redactadas en un tamaño y formato suficiente para que se puedan leer, sino que debe interpretarse de manera extensiva, es decir, deben estar redactadas de manera que posibilite a un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, la comprensión del funcionamiento concreto de la cláusula y las consecuencias que conlleva para sus obligaciones financieras. El Juzgado nº 38 de Barcelona preguntó al TJUE si para cumplir con la obligación de transparencia en un contrato de préstamo hipotecario, la cláusula de interés variable debe incluir información sobre el método de cálculo del índice y sobre la evolución de tal índice en el pasado y previsiones de cómo podría evolucionar en el futuro. El TJUE nos dice que corresponde a los jueces españoles comprobar en cada caso concreto si se han explicado al consumidor todos los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso, permitiéndose evaluar el coste total del préstamo. Y continúa descendiendo de lo abstracto a lo concreto: a la hora de valorar si la cláusula es transparente se debe tener en cuenta si el contrato recoge la definición completa del índice de referencia escogido y la publicación en el BOE que lo establezca, de manera que el consumidor pueda consultar la Circular del Banco de España publicada en el BOE y verificar el modo de cálculo del índice antes de contratar un préstamo hipotecario; pero también nos dice que resulta pertinente para evaluar la transparencia de la cláusula comprobar si las entidades de crédito suministraron  información sobre la evolución del índice en que se basa el tipo de interés, ya que tal información también proporciona al consumidor una información objetiva sobre las consecuencias económicas que conlleva la aplicación del IRPH, así como un término útil de comparación entre tipos de interés basados en distintos índices de referencia (por ejemplo IRPH y Euribor).

Por último, el Juzgado nº 38 de Barcelona pregunta al TJUE si, en caso de declarar la nulidad de la cláusula IRPH, debe sustituir el IRPH por otro índice legal o bien fijar la obligación de devolver el capital del préstamo en los plazos pactados sin abono de intereses. El TJUE recuerda lo que ya ha dicho muchas veces: que por regla general, si un juez declara abusiva una cláusula debe abstenerse de aplicarla, para que no tenga efectos sobre el consumidor afectado, sin que sea aceptable modificar el contenido de dicha cláusula para seguir aplicándola. Aplicado al caso concreto, si el juez anula una cláusula IRPH y el contrato no prevé un índice supletorio que se aplique en caso de desaparición del anterior, en principio no deberá sustituir el IRPH por otro índice como el Euribor, ya que en tal caso estaría eliminando el efecto disuasorio que ejerce sobre los empresarios el hecho de que las cláusulas abusivas dejen de aplicarse frente a los consumidores.

Sin embargo, ya sabemos desde hace varios años que esta regla general tiene una excepción: si el juez considera que el contrato no puede subsistir tras la eliminación de una cláusula abusiva y la nulidad del contrato en su totalidad resulta especialmente perjudicial para el consumidor, está justificado que elimine la cláusula abusiva y en su lugar aplique una disposición supletoria de la legislación nacional. Los jueces españoles deberán considerar si un contrato de préstamo puede existir sin el pago de intereses, y en el caso de que sea jurídicamente posible deberán abstenerse de aplicar ningún otro índice sustitutivo previsto en la Ley. Sólo en caso de que el juez considere que el contrato de préstamo quedaría nulo en su totalidad tras la eliminación del tipo de interés, debería preguntar al consumidor si prefiere la sustitución del IRPH por otro tipo de interés o bien la nulidad total del contrato, advirtiendo que esto último conllevaría la obligación recíproca de las partes de devolverse lo recibido, con lo cual el consumidor debería devolver inmediatamente todo el capital pendiente y el banco debería devolver todos los intereses y comisiones cobradas, produciéndose por tanto una compensación de deudas (los intereses y comisiones pagadas se imputarían a la amortización del capital).

No corresponde al TJUE decidir si en el Derecho español puede subsistir un contrato de préstamo sin el pago de intereses, es decir, lo que tradicionalmente se ha llamado préstamo gratuito con la única obligación de devolver lo que fue prestado. Esta cuestión debe ser analizada por el sistema judicial español. Pero en caso de que un juez español considere que el préstamo gratuito es jurídicamente inviable en España, y que por tanto un préstamo sólo puede existir con intereses, antes de decidir si en defecto del IRPH aplica otro tipo de interés previsto en la Ley, como el Euribor, o bien anula el contrato en su totalidad, deberá preguntar al consumidor para que haga las alegaciones oportunas a través de su abogado, según lo que más convenga a su derecho. Imaginen distintas posibilidades, ante la perspectiva de elegir entre la nulidad total del contrato o la sustitución del IRPH por otro índice para que el préstamo siga desarrollándose conforme al plazo pactado: no es lo mismo un préstamo hipotecario en el cual queda una pequeña cantidad de capital por amortizar y en el que el deudor ha pagado altas cantidades en concepto de intereses, que un préstamo hipotecario al que aún queda un largo plazo de amortización.

Aún queda un largo camino por recorrer en la defensa de los deudores hipotecarios afectados por el IRPH, y no será fácil obtener la nulidad de este índice ni la devolución de las cantidades indebidamente cobradas. Les aseguro que no es cierto, como afirman los bancos, que el TJUE les haya dado la razón, pero tampoco es cierto que a partir de ahora, de manera automática, se vayan a ganar todos y cada uno de los casos de IRPH en nuestro país. Ahora, en el marco de cada proceso judicial individual y concreto, habrá que trabajar duro para poner de manifiesto que la cláusula IRPH no cumple con los requisitos de claridad y transparencia y que por tanto es abusiva. Pero sin duda, la reciente Sentencia del TJUE nos deja conclusiones de suma importancia: el hecho de que el IRPH fuera un índice oficial contemplado en la normativa española, no convierte automáticamente en transparentes las cláusulas de los préstamos hipotecarios que utilizaban este índice, por tanto, las entidades de crédito tienen la obligación de informar al consumidor de manera clara y transparente; a efectos de valorar si la cláusula es transparente, hay que tener en cuenta si el contrato recoge la definición correcta y completa del índice para que el consumidor pudiera localizarlo en el BOE, pero también si el contrato recoge información sobre la evolución histórica del índice, de manera que el consumidor pudiera comparar la evolución del IRPH con la del Euribor y así contar con la información necesaria para valorar correctamente otras posibles ofertas.

Este es un despacho serio, proporciona información veraz y rigurosa, estudia cada caso con detalle y atiende a sus clientes durante todo el proceso judicial, desde el planteamiento de la primera reclamación hasta la ejecución de sentencia, pasando por la formulación de recursos si fueran necesarios. Por tanto, no sigue el modelo de negocio low cost basado en interponer miles de demandas, como si de formularios estándar se tratara, prometiendo que se hará de manera gratuita. Se evalúa la viabilidad de cada caso y se propone presupuesto detallado al cliente por las actuaciones jurídicas necesarias. Puede contactar a través de teléfono, correo electrónico o formulario de contacto de la página web, lea previamente información sobre el tratamiento de datos personales en Política de Privacidad. Si encuentra dificultad para contactar por teléfono, por favor, envíe un e-mail y el abogado se pondrá en contacto con usted a la mayor brevedad.

Aumenta el salario mínimo interprofesional a 950 euros mensuales para el año 2020.

El BOE de 5 de febrero publica el Real Decreto 231/2020, que fija el salario mínimo interprofesional en 950 euros al mes para el año 2020. El salario mínimo interprofesional es la retribución mínima que todo trabajador tiene derecho a percibir, con independencia del sector al que pertenezca, estando prohibida cualquier discriminación en función del sexo u otros factores. Está diseñado para proteger a los colectivos de trabajadores/as más vulnerables y con peores condiciones laborales, ya sea por carecer de convenio colectivo en su sector o empresa, o por preverse condiciones extremadamente precarias en dichos convenios. En la entrada de hoy, analizamos las preguntas más frecuentes que nos hacen al respecto.

Abogado laboralista, despido, plazo para demanda de despido, incumplimiento de Convenio Colectivo, reclamación de nóminas impagadas

¿Cuál es la cuantía del salario mínimo interprofesional? 950 euros al mes o 31,66 euros al día, según que el salario esté fijado por días o por meses. Dicho salario se entiende referido a la jornada legal en cada actividad, sin incluir en el caso del salario diario la parte proporcional de los domingos y festivos.

¿El salario mínimo interprofesional es bruto o neto? La retribución del salario mínimo es una cantidad en bruto, es decir, se le deberán aplicar los descuentos por las aportaciones del trabajador a la Seguridad Social (contingencias comunes, desempleo y formación profesional) y las retenciones del IRPF que correspondan en cada caso, según las circunstancias personales y familiares del trabajador.

¿El salario mínimo interprofesional es el mismo para todos los sectores y zonas de España? Sí, cualquiera que sea tu sector (agricultura, industria o servicios) o ubicación geográfica de tu centro de trabajo, tienes derecho al mismo salario mínimo interprofesional.

¿Se puede pagar una parte del salario mínimo interprofesional en especie? No, en el salario mínimo se computa únicamente la retribución en dinero, sin que el salario en especie pueda, en ningún caso, dar lugar a la minoración de su cuantía íntegra en dinero.

¿De cuántas pagas se compone el salario mínimo interprofesional? Todo trabajador tiene derecho a un mínimo de 2 pagas extraordinarias al año, cada una de ellas por una cantidad equivalente al salario de 30 días. Por tanto, se compone de 14 pagas y aunque hablemos de 950 euros al mes, lo más exacto es referirnos a un salario anual de 13300 euros distribuido en 14 pagas mensuales de 950 euros cada una.

¿Se pueden prorratear mensualmente las pagas extraordinarias? Sí, siempre que se admita esta posibilidad en el convenio colectivo se puede pactar la prorrata de las pagas extraordinarias, en cuyo caso el salario mínimo mensual sería de 1108,33 euros.

¿Cuál es el salario mínimo interprofesional a media jornada? El salario mínimo de 950 euros mensuales se establece a jornada completa, entendida como una jornada semanal de 40 horas. En el caso de un contrato de trabajo a tiempo parcial, el salario mínimo será proporcional a la jornada.

Si el convenio colectivo recoge para mi categoría profesional un salario superior al mínimo interprofesional, ¿cuál se aplica? En ese caso, prevalecerá el salario establecido en el convenio colectivo por recoger condiciones más favorables.

¿Cómo sé si las tablas salariales de mi convenio colectivo alcanzan o superan la cantidad obligatoria del nuevo salario mínimo? Debes sumar el salario base con los complementos salariales correspondientes a tu categoría y comprobar si estos conceptos alcanzan en cómputo anual la cantidad de 13300 euros. Cuando el salario base y los complementos salariales sumen una cantidad inferior al salario mínimo y dicha cantidad mínima se alcance gracias a complementos no salariales, el salario deberá revalorizarse hasta los 13300 euros anuales, sumando adicionalmente los complementos no salariales.

¿Cómo sé si un complemento es salarial o no salarial? Esto no es sencillo de determinar, porque la legislación laboral no es clara en ese sentido y existe una enorme variedad de pluses y complementos en la negociación colectiva. Algunos complementos no salariales son los pluses de transporte y de vestuario,  las dietas de alojamiento y manutención; tampoco tienen carácter salarial las prestaciones de la Seguridad Social y las indemnizaciones por traslados, suspensiones o despidos. Mientras que sí tienen carácter salarial las pagas extraordinarias, los complementos por antigüedad, las primas de productividad, pluses de toxicidad o peligrosidad y las pagas por beneficios de la empresa. Por ejemplo, si conforme a un determinado convenio colectivo un trabajador cobra un salario base de 800 euros, dietas de manutención de 150 euros y plus de transporte de 100 euros, el salario base deberá incrementarse hasta el mínimo de 950 euros, más los 250 euros de dietas y plus de transporte, ya que dichos conceptos son extrasalariales y se abonan para cubrir gastos del trabajador. Sin embargo, si conforme al convenio colectivo el trabajador percibe un salario base de 800 euros, un plus de peligrosidad de 150 euros y una prima de productividad de 100 euros, estos complementos sí tienen carácter salarial, de lo que resulta un salario total de 1050 euros, por tanto la subida del salario mínimo interprofesional es absorbida por el salario superior que ya venía percibiendo el trabajador bajo la aplicación del convenio colectivo.

¿Qué pasa si el salario fijado en el convenio colectivo para mi categoría es más bajo que el nuevo salario mínimo interprofesional? Esto puede ocurrir en los sectores más precarios, en tal caso prevalecería el salario mínimo interprofesional sobre el convenio colectivo, ya que en todo caso el salario anual del trabajador (teniendo en cuenta salario base y complementos salariales) no podrá ser inferior a 13300 euros.

¿A cuántos días de vacaciones tengo derecho? Por ley, tienes derecho a un mínimo de 30 días naturales de vacaciones al año, independientemente de que el contrato sea a jornada completa o a tiempo parcial. Aunque parezca obvio, recuerda que las vacaciones deben ser siempre retribuidas.

¿Las vacaciones se pueden pagar en vez de ser disfrutadas? Generalmente no, ya que todo trabajador tiene derecho a un mínimo de 30 días naturales de vacaciones retribuidas al año. Sin embargo, en el caso de los trabajadores eventuales y temporeros, cuando el tiempo de vigencia del contrato sea inferior a 120 días y no coincida con el período de disfrute de las vacaciones, la ley prevé que perciban junto al salario mínimo la parte proporcional correspondiente a las vacaciones generadas y no disfrutadas. Por ejemplo, si en un contrato eventual con 2 meses de duración el trabajador genera el derecho a 5 días de vacaciones, en caso de no disfrutarlos deberá percibir el salario mínimo y adicionalmente el salario correspondiente a 5 días (2,5 días en cada nómina mensual).

¿A cuántos días de descanso tengo derecho? Por ley, el descanso mínimo semanal es de 1 día y medio. Además, entre el final de una jornada y el comienzo de la siguiente debe mediar un mínimo de 12 horas. En cuanto a los festivos, actualmente están fijados en 14 días al año, los cuales son retribuidos y no recuperables.

En la empresa donde trabajo me pagan por debajo del salario mínimo interprofesional, quiero denunciar pero temo que me despidan por ese motivo, ¿qué puedo hacer? Son habituales los despidos en represalia contra los trabajadores y representantes sindicales que reclaman el respeto a los derechos laborales, pero no por ello son legales, al contrario, los despidos en represalia son nulos por vulneración de derechos fundamentales y conllevan la readmisión forzosa.

Llevo toda la vida encadenando contratos precarios en diferentes empresas, cobrando por debajo del salario mínimo, ¿puedo reclamar ahora las diferencias no cobradas? La ley establece un plazo de 1 año contado desde el día en que la demanda pudo formularse, es decir, desde el momento en que los salarios debieron percibirse o desde que se abonaron en menor cuantía.

¿Cómo puedo reclamar los salarios impagados? Presentando demanda de conciliación ante el CMAC y, en caso de no alcanzar un acuerdo con la empresa, demanda de reclamación de cantidad en el Juzgado de lo Social.

¿Cuánto cobra un abogado o graduado social por tramitar una demanda de reclamación de salarios impagados? Cada profesional tiene las tarifas que considera oportuno, yo personalmente  suelo proponer a mis clientes un 10% de la cantidad obtenida, con un mínimo de 300 euros, y pido habitualmente un anticipo de 200 euros a cuenta de los honorarios, en dos fracciones: antes de presentar la demanda de conciliación en el CMAC y antes de presentar la demanda en el Juzgado. Mi tarifa incluye tramitación completa del proceso en primera instancia, presentación de la demanda, celebración del juicio y ejecución de la sentencia.

Sentencia del Tribunal Supremo nº 662/2019 de 12 de diciembre: la cancelación de un préstamo hipotecario no impide reclamar contra las cláusulas abusivas. ¿Significa esto que no hay plazo?

Cerramos el año comentando esta reciente sentencia del Tribunal Supremo, referente a una demanda en la cual se pedía la declaración de nulidad de una clausula suelo y la devolución de las cantidades cobradas durante su aplicación. Lo particular de este caso es que la demanda fue desestimada tanto en primera instancia como en la apelación resuelta por la Audiencia Provincial de Badajoz, por el siguiente motivo: al momento de interponer la demanda, el contrato de préstamo estaba extinguido y con ello tanto la cláusula suelo había agotado totalmente sus efectos. Ahora el Tribunal Supremo ha revocado esta sentencia, su decisión es la siguiente: la consumación o la extinción del contrato no impiden el ejercicio de la acción de nulidad de una cláusula abusiva.

No sorprende que el máximo órgano judicial del Estado español se pronuncie en ese sentido, lo contrario habría sido escandaloso, teniendo en cuenta la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre los principios de efectividad y no vinculación, los cuales exigen que una vez anulada una cláusula abusiva sean reparados los perjuicios causados a los consumidores. Lo que sí nos debería alarmar a todos es que el Supremo aplique el artículo 1301 del Código Civil, que regula la acción de nulidad de los contratos por error, dolo o falsedad de la causa, con un plazo para su ejercicio de 4 años contados desde la consumación del contrato. Y nos debería alarmar por varios motivos.

En primer lugar, porque aquí no estamos hablando de la anulación de los contratos en su totalidad por error, dolo o falsedad de la causa, sino de la nulidad de cláusulas no negociadas individualmente, condiciones generales de la contratación, impuestas a los consumidores dentro de la práctica conocida como contratación en masa, sobre la base de su carácter abusivo. Para que todo el mundo pueda entenderlo, se trata de una regulación especial, diseñada por los poderes públicos con la teórica finalidad de proteger a los consumidores de los abusos cometidos por los empresarios, teniendo en cuenta que en estos casos no existe negociación de las cláusulas de los contratos en pie de igualdad entre ambas partes, sino que una de las partes, el empresario (ya sea un banco, una compañía eléctrica o telefónica) nos pone por delante un contrato enorme con todas las condiciones redactadas de antemano, y a nosotros sólo nos queda la opción de aceptar o bien rechazar y probar suerte con otra empresa que ofrezca condiciones diferentes. Esta situación de desigualdad, caldo de cultivo para los abusos, es lo que justifica la existencia de un régimen legal de protección para los consumidores y usuarios, dicho régimen legal es muy diferente de lo que establece una norma del siglo XIX como el el artículo 1301 del Código Civil.

En segundo lugar, si acudimos al régimen legal de protección de los consumidores y usuarios, veremos que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho. El artículo 1301 del Código Civil habla de anulabilidad por causas muy tasadas, que tienen que ver con los vicios del consentimiento, que invalidarían un contrato en su totalidad, mientras que la Ley de Consumidores y Usuarios (RDL 1/2007 de 16 de noviembre) habla de nulidad de pleno derecho de cláusulas abusivas que, en principio, invalidaría únicamente las cláusulas afectadas, y no el contrato en su totalidad. Otra diferencia fundamental es que la acción de nulidad o anulabilidad del artículo 1301 del Código Civil está sometida a un plazo de 4 años, mientras que la acción de nulidad de pleno derecho de las cláusulas abusivas es imprescriptible, es decir, no está sometida a plazo alguno.

Lo cierto es que en este caso el Supremo elude pronunciarse sobre la existencia de plazo para pedir la nulidad de las cláusulas abusivas. Algunos podrían pensar que esta omisión se debe a que el banco demandado no alegó la prescripción de la acción, sino la extinción del contrato como impedimento para pronunciarse sobre el fondo del asunto; otros, más inocentes, podrían pensar que se debe a un olvido o descuido, pero tratándose del Supremo, yo estoy muy seguro de que no se debe a la casualidad, sino a la voluntad deliberada de no aclarar la cuestión en este momento. No sería la primera vez que el Tribunal Supremo se pronuncia sobre cosas que nadie le ha pedido, analiza hechos no controvertidos o trae a colación argumentos que ninguna de las partes ha esgrimido, sin importarle incurrir en incongruencia, o porque le importa más sentar jurisprudencia sobre algún asunto especialmente conflictivo. Si esta vez se ha ceñido escrupulosamente a las pretensiones de las partes, no creo, en mi humilde opinión, que sea por respeto al principio de justicia rogada.

Sea como fuere, el Tribunal Supremo saca de paseo el artículo 1301 del Código Civil, cuando bien podría haberse remitido a su dilatada jurisprudencia sobre la nulidad de pleno derecho y el carácter imprescriptible de la acción que la ejercita. Nos da a entender que el recurso de casación se estima porque la consumación del contrato no impide ejercitar la acción de nulidad y porque la acción de nulidad se ha ejercitado dentro del plazo de 4 años desde la consumación del contrato, según establece el artículo 1301 del Código Civil. Llegados a este punto, sólo puedo decir que ojalá el Tribunal Supremo, en próximas sentencias, aclare la cuestión diciendo que la acción de nulidad de pleno derecho no prescribe, y menos cuando se ejercita en defensa de los consumidores y usuarios, cuyos intereses están especialmente protegidos por el ordenamiento jurídico. Es deseo por mi parte pero también convencimiento de que es la solución jurídicamente más acertada, sin embargo, me van a permitir que dude la máxima autoridad judicial del Reino de España en lo que a protección de los consumidores se refiere.

Como resultado de esta novedosa sentencia se acerca un nuevo Black Friday en el sector legal, con multitud de bufetes asegurando que todos los clientes que alguna vez en su vida fueron perjudicados por una cláusula abusiva, ya sea la cláusula suelo, IRPH o cualquier otra, pueden reclamar y recuperar su dinero, con independencia de que el contrato esté actualmente cancelado y del momento en que se produjera dicha cancelación. Yo seguiré defendiendo, como hasta ahora, que la acción para pedir la nulidad de las cláusulas abusivas no prescribe, lo que implica tanto la eliminación de la cláusula como la devolución de las cantidades cobradas bajo su aplicación, y que por tanto es viable, ni mucho menos una temeridad, demandar al banco aunque el préstamo hipotecario esté amortizado desde hace más de 4 años. Sin embargo, en aras de la reflexión sosegada y la prudencia, no con la intención de aguar la fiesta a nadie, sino de que todos puedan decidir contando con la máxima información posible, finalizaré con las siguientes conclusiones:

  • La cuestión sobre el plazo para demandar al banco cuando la hipotecada está cancelada, sigue sin estar clara a los ojos de los intérpretes del Derecho, los Juzgados y Tribunales. Sí ha quedado claro que la cancelación o consumación del contrato no es impedimento para pedir la nulidad de las cláusulas, pero en ningún momento ha dicho el Tribunal Supremo que exista o no exista plazo para hacerlo.
  • Estamos cargados de argumentos, tanto en el Derecho comunitario como en el Derecho español, para defender que la acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, pero los repertorios de jurisprudencia están llenos de sentencias injustas que, no obstante, siendo firmes no son susceptibles ya de recurso.
  • Siendo así, la gente tiene derecho a saber, antes de iniciar cualquier acción, que el Derecho está de nuestro lado pero la jurisprudencia aún no, al menos no la del Tribunal Supremo y buena parte de las audiencias provinciales.
  • Por tanto, si la hipoteca se canceló hace más de 4 años y se decide demandar al banco, fuera del plazo establecido en el artículo 1301 del Código Civil, existe a día de hoy un riesgo importante de que la demanda sea desestimada. Esto no significa que el caso no sea viable o no se recomiende demandar, sino que existen riesgos importantes y todo cliente debe ser consciente de ellos a la hora de tomar una decisión.

Cualquier duda o reflexión que te apetezca, siéntete libre de comentar. Y si te ha gustado mi artículo, puedes compartir en redes sociales. ¡Felices fiestas!

El Abogado General del TJUE se pronuncia sobre las cláusulas IRPH: un paso más cerca de la victoria.

El informe del Abogado General es el trámite previo a la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que llegará previsiblemente a finales de este año o principios del próximo. Se trata de un informe no vinculante, pero en la mayoría de los casos el Tribunal dicta sentencia de acuerdo al criterio del Abogado General. Debemos ser prudentes y considerar este informe como un avance, pero no como una victoria definitiva, ya que aún debe pronunciarse el TJUE y después, la contienda continuará en los tribunales españoles.

IRPH

Para poner en antecedentes al lector, evitando reiteraciones, me remitiré al artículo publicado sobre este asunto el pasado año en la página web del despacho colaborador ActivaT. En 2017 el Tribunal Supremo falló a favor de la Banca, pero los votos particulares de los Magistrados Orduña Moreno y Arroyo Fiestas dejaban espacio para la esperanza. Pocos meses más tarde, un caso de IRPH llegó al TJUE y en esas estamos, tras un informe favorable de la Comisión Europea, ahora llega el informe del Abogado General del TJUE, también favorable. Si bien el Tribunal no está obligado a seguir el criterio de ninguna de las instituciones que se han pronunciado con anterioridad, la estadística nos dice que lo hace en la mayoría de los casos y por tanto tenemos motivos para ser moderadamente optimistas. En cualquier caso, todos debemos tener claro dos cuestiones:

  • Una sentencia favorable del TJUE, en caso de producirse, no va a garantizar automáticamente la victoria en las demandas de IRPH. Aumentaría en gran medida nuestras posibilidades y sería muy esperanzador para los miles de afectados, pero después de la sentencia del TJUE seguirá quedando un largo camino por recorrer hasta conseguir sentencias firmes de los tribunales españoles que declaren la nulidad de las cláusulas IRPH.
  • El TJUE no declara abusivas las cláusulas de las hipotecas, más bien establece criterios para que los jueces españoles (y de los demás Estados miembros de la UE) interpreten el Derecho Comunitario y decidan cuándo una cláusula es abusiva. Por ejemplo, el TJUE puede decir, y esperamos que así sea, que el Tribunal Supremo estaba equivocado en la mayoría de sus argumentos de su sentencia de 2017 sobre el IRPH, puede establecer los criterios por los cuales se llega a la conclusión de que una cláusula es abusiva y cuáles son las consecuencias de esa decisión. Pero una vez esto ocurra, tocará seguir luchando en los tribunales españoles.

Sin más dilación, os dejo el enlace al informe del Abogado General y comentaré resumidamente las conclusiones sobre las cuestiones planteadas:

  • Una cláusula contractual pactada entre un consumidor y un profesional, como la relativa al IRPH, que fija un tipo de interés tomando como valor de referencia uno de los índices de referencia oficiales legales que pueden ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos hipotecarios con tipo de interés variable, no está excluida del ámbito de aplicación de la Directiva, y por tanto los jueces españoles pueden comprobar si el banco ha proporcionado información clara y comprensible y a determinar si dicha cláusula es abusiva. En otras palabras, aunque el índice IRPH estuviera regulado en la ley y su uso fuera legal (valga la redundancia), es el banco quien decide estipular en el contrato el IRPH o cualquier otro índice y, por tanto, tiene la obligación de facilitar al consumidor una información clara y comprensible, de manera que si no cumple su obligación la cláusula puede ser declarada abusiva por los jueces.
  • Los jueces españoles pueden apreciar el carácter eventualmente abusivo de una cláusula, como la relativa al IRPH, incluso si es una cláusula que afecta al objeto principal del contrato que ha sido redactada de manera clara y comprensible, porque el artículo 4.2 de la Directiva no fue traspuesto al Ordenamiento Jurídico de España. Esto significa que aunque el IRPH afecta al precio del contrato (el tipo de interés), la transparencia, información clara y comprensible de la cláusula no es el único criterio para que el juez valore si es abusiva o no, sino que también puede tener en cuenta el hecho de que la cláusula provoque un desequilibrio grave en los derechos y obligaciones de las partes.
  • El banco debe cumplir con una exigencia de transparencia e informar de manera clara y comprensible al consumidor sobre el método de cálculo del IRPH y los elementos que lo componen, esto implica especificar la definición completa del IRPH empleado, las disposiciones legales donde se regula y además, muy importante, la evolución que el IRPH escogido ha tenido en el pasado. Según nuestra experiencia, la mayoría de los préstamos hipotecarios no incluyen en su clausulado una información completa sobre el método de cálculo del IRPH, ni una definición completa del índice según la normativa que lo regulaba, pero absolutamente ninguno (hasta que alguno me demuestre lo contrario) se preocupó de informar al consumidor sobre la evolución que ha tenido el IRPH en el pasado.

El Abogado General concluye recordando que corresponde al juez nacional, a los jueces españoles en este caso, comprobar, teniendo en cuenta el conjunto de circunstancias que rodearon la celebración del contrato, por una parte, si el contrato expone de manera transparente el método de cálculo del tipo de interés, de manera que el consumidor estuviera en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que del mismo se derivaban para él y, por otra parte, si este contrato cumple con todas las obligaciones de información previstas en la normativa nacional, es decir, en las leyes de España.

Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de reparar las averías?

Muchas personas que viven de alquiler se preguntan, cuando se avería el frigorífico, la caldera o cualquier electrodoméstico, si el casero está obligado a hacerse cargo de la reparación o si por el contrario corresponde al inquilino. En la entrega de hoy voy a explicar cómo están reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) las reparaciones de las averías que se van produciendo durante la vigencia de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.

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Alquiler de vivienda: ¿a quién corresponde hacerse cargo de las reparaciones?

En primer lugar, el artículo 21.1 de la LAU atribuye al arrendador la obligación de hacerse cargo de las reparaciones necesarias  para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Sin embargo, el mismo artículo en su apartado 4º matiza que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario. Así las cosas, debemos distinguir entre dos tipos de averías: las que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y las de pequeña entidad debidas al uso ordinario.

Como de costumbre en lo que a normas jurídicas se refiere, nos encontramos ante conceptos indeterminados y, por tanto, sujetos a una pluralidad de interpretaciones posibles, de modo que ha sido la jurisprudencia de los tribunales la que a lo largo del tiempo ha ido definiendo dichos conceptos, a partir de casos concretos donde se han planteado las mismas dudas que el lector tendrá ahora mismo.

La jurisprudencia es relativamente pacífica al considerar que los defectos en las paredes, techos, solería, instalación eléctrica y tuberías afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y por tanto es el arrendador quien está obligado a efectuar las reparaciones necesarias, siempre que, claro está, los defectos o averías no hayan sido provocados por un mal uso del arrendatario. Sin embargo, hay multitud de reparaciones de electrodomésticos que, dependiendo del caso concreto, suscitan dudas sobre si deben encuadrarse en las que afectan a la habitabilidad o bien aquellas de pequeña magnitud debidas al desgaste por el uso ordinario; es el caso de las averías del frigorífico, lavadora, televisor, grifería o termo de gas.

Veamos algunos ejemplos para entenderlo mejor:

Una avería en la instalación eléctrica afectaría claramente a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, con lo cual, a menos que la avería se deba a una conducta temeraria o negligente por parte del arrendatario, su reparación corresponderá al arrendador.

Las filtraciones y humedades causadas por el mal aislamiento de las paredes y techos de la vivienda constituyen igualmente defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, siendo responsabilidad del arrendador atender las reparaciones necesarias.

Otros casos generan más dudas, como la avería del frigorífico, la lavadora, la caldera o el termo eléctrico, pues no tienen una entidad equiparable a las paredes, los techos, la solería o la instalación eléctrica, pero tampoco se tratará en todo caso, teniendo en cuenta la naturaleza de estos electrodomésticos, de pequeñas reparaciones ni la avería tendrá por qué responder necesariamente al desgaste causado por el uso ordinario. En estos casos, la jurisprudencia está dividida a la hora de atribuir su reparación a arrendador o arrendatario, pero hay una serie de criterios para esclarecer la cuestión, entre otros:

  1. El tiempo que lleva el arrendatario habitando la vivienda.
  2. La gravedad de la avería y el coste de la reparación.

Para ilustrar los ejemplos expuestos, merece la pena referirnos brevemente a un par de casos tratados por la jurisprudencia.

Por un lado, la sentencia nº 533/2016 de 27 de septiembre de 2016 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) enjuicia una demanda interpuesta por los inquilinos en que reclaman una indemnización equivalente a la renta de 4 meses, por los daños y perjuicios que les ha ocasionado el estado defectuoso de la instalación eléctrica de la vivienda. En este caso, los arrendatarios detectaron, cuando llevaban 2 años habitando la vivienda, que se producían pequeñas descargas eléctricas mientras se duchaban, y alarmados en cuanto empezaron a detectar este problema, lo pusieron en conocimiento del propietario. La actitud del propietario fue, al principio, restar importancia al problema, calificando de pequeños calambres lo que según los inquilinos eran descargas eléctricas, y posteriormente, atribuir la responsabilidad a la Comunidad de Propietarios, al entender que la causa de la avería se encontraba en el defectuoso estado de la instalación eléctrica de la Comunidad y no en la instalación eléctrica privativa de la vivienda. La Audiencia Provincial de Barcelona consideró en este caso que a la vista de las pruebas practicadas, tanto testificales como documentales, quedaba acreditado que en la vivienda arrendada se produjo durante varios meses un problema de naturaleza eléctrica que incidió en el correcto uso y disfrute de la vivienda, entendiendo que, si bien dicho problema no hacía completamente inhabitable la vivienda, por cuanto que el piso contaba con otro baño, sí limitó el uso de la misma por sus ocupantes, al funcionar defectuosamente una de las duchas, teniendo en cuenta que el piso era compartido por varios estudiantes, de modo que no era lo mismo contar con uno o con dos baños. A juicio del Tribunal, la parte arrendadora no actuó de manera diligente para solucionar el problema y, por tanto, existiendo un menoscabo de los servicios sanitarios con que contaba el piso (una de las duchas) durante varios meses, el arrendador fue condenado a indemnizar a la parte arrendataria por los daños y perjuicios causados.

Por otro lado, resulta interesante la sentencia nº 69/2012 de 24 de febrero de 2012 de la Audiencia Provincial de Sevilla (Sección 6ª). En este caso, propietaria e inquilinas acordaron la resolución del contrato de arrendamiento, debido a problemas de filtraciones y humedades que, a juicio de las inquilinas hacía inhabitable la vivienda, razón por la cual estas últimas reclamaban a la arrendadora una indemnización por los daños y perjuicios padecidos, habiendo pagado cumplidamente hasta entonces las rentas mensuales pactadas. La propietaria demandada alegó que las humedades se debían a fuerza mayor (catástrofe natural) y a defectos constructivos de elementos comunes del edificio, de los cuales sería responsable la Comunidad. De las pruebas practicadas, el Tribunal concluye que el piso se encontraba tan mal aislado, que cuando llegó un invierno lluvioso se produjeron graves filtraciones en paredes y techos, lo que provocó incidencias en el sistema eléctrico y los electrodomésticos. A juicio de la Audiencia Provincial de Sevilla, las deficiencias de la vivienda alcanzan tal nivel que a las inquilinas no les quedó otro remedio que abandonar la vivienda, siendo obligación de la arrendadora entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Textualmente, dice la sentencia lo siguiente:

“No nos encontramos ante un caso de fuerza mayor porque las lluvias fueron abundantes pero no catastróficas. Las viviendas deben de mantenerse secas tanto cuando no llueve como cuando llueve, incluso cuando llueve mucho, sin que la llegada de un invierno lluvioso (hecho que se repite cada varios años) sea excusa para que la vivienda se vuelva inhabitable (…) En cuanto a si los elementos constructivos por los que entra el agua son elementos comunes del edificio o elementos privativos de la vivienda arrendada, se trata de una cuestión interna a resolver entre la propietaria y la comunidad de propietarios en la que se halla integrada. Las demandantes no contrataron con la comunidad, lo hicieron con la propietaria de la vivienda, y es a ésta a la que incumbe la obligación de entregar a las arrendatarias una vivienda en condiciones de ser habitada con estándares propios de las exigencias que supone la dignidad humana, hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y a mantener a las arrendatarias en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (…) Al haber incumplido tal obligación, y haber causado con ello daños y perjuicios a las arrendatarias (de los que sólo se reclaman los estrictamente materiales consistentes en la avería de numerosos electrodomésticos y enseres), está obligada a indemnizar los daños y perjuicios causados.”

16 de junio de 2019: entra en vigor la nueva Ley Hipotecaria.

El pasado 16 de junio ha entrado en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El objeto de esta entrada no es explicar una por una las novedades que plantea esta norma en relación a los contratos de préstamo y crédito hipotecario, puesto que ya lo hice en su momento aquí, sino profundizar en un aspecto de la nueva Ley al que no hemos prestado la suficiente atención: el papel decisivo que pasan a desempeñar los notarios en el control de transparencia de las cláusulas contractuales.

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Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

En primer lugar, cuando hablamos de transparencia en los contratos, ¿a qué nos referimos?

Concretamente, a la obligación de los empresarios y profesionales de redactar las cláusulas de los contratos celebrados con consumidores de manera clara y comprensible, tanto gramaticalmente como materialmente. Esto significa que no basta sólo con que la cláusula esté redactada en un tamaño de letra legible, sino que además debe emplear un lenguaje sencillo y, cuanto mayor sea su importancia en el contrato, mayor esfuerzo debe realizar el empresario en orden a explicar el significado de la cláusula y las consecuencias que conlleva.

La Ley para la defensa de Consumidores y Usuarios, plasmada en el Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre, recoge en su artículo 80 el deber de transparencia al que nos referimos. El incumplimiento de este deber conlleva la nulidad de la cláusula, es decir, si una cláusula está redactada de modo poco claro y transparente es nula y se tendrá por no puesta, como si nunca hubiera existido.

¿Significa esto que si una cláusula está redactada de manera clara y transparente, será válida en todo caso? No, porque la antes citada Ley de Consumidores y Usuarios establece en su artículo 82 que son abusivas las cláusulas no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones del contrato. Es decir, el hecho de que una cláusula sea transparente y por tanto el consumidor tenga conocimiento de su existencia y su significado, no la convierte automáticamente en válida, si pese a todo es desproporcionada y genera un desequilibrio importante que perjudica a la parte débil del contrato, al consumidor.

En segundo lugar, ¿por qué la Legislación española distingue entre cláusulas desproporcionadas y cláusulas no transparentes, si tanto unas como otras son abusivas y causan un perjuicio a los consumidores?

El origen de esta distinción se encuentra en la Directiva Europea 93/13, la cual en su artículo 4.2 estableció que  “la apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible”.

La traducción de las normas comunitarias al castellano se las trae y da para otro tema, pero el artículo 4.2 de la Directiva se refiere, en definitiva, a que las cláusulas que afectan al precio y a los aspectos principales de los contratos no pueden ser juzgadas en función de si son desproporcionadas o no, sino únicamente examinando si se han redactado de manera clara y comprensible. A efectos prácticos, esto significa que si un contrato de suministro eléctrico, arrendamiento de vivienda o préstamo hipotecario fija un precio excesivo o desproporcionado a favor de la empresa y en perjuicio del consumidor, los tribunales no tienen potestad para anular la cláusula relativa al precio de dicho contrato, siempre que haya sido redactada de manera clara y transparente; dicho de otra manera: si has entendido que esta multinacional ha abusado de ti, es legal y te aguantas.

En el año 1998, las Cortes Generales aprobaron la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, que sirvió para incorporar al ordenamiento jurídico de España dicha Directiva Europea, pero curiosamente el artículo 4.2, al que nos acabamos de referir, no fue incorporado. El motivo por el que la Ley española no prevé este matiz, no lo conocemos a ciencia cierta, puede a buen seguro no responde a motivos ideológicos, que serían bastante dignos, sino a algo bastante vergonzoso, como que el Gobierno y los grupos políticos lo pasaran por alto, no le dieran importancia o incluso desconocieran ciertos aspectos de la Directiva Europea, teniendo en cuenta que la transposición se hizo con varios años de retraso y precisamente por ello fue sancionado el Reino de España. Lo que sí está muy claro es el motivo por el que la Directiva Europea incluía el matiz sobre las cláusulas abusivas relativas al precio de los contratos: las presiones de determinadas multinacionales y lobbies económicos, que no deseaban exponerse a controles, litigios e indemnizaciones por abusos relacionados con los precios.

Comoquiera que la Ley española no impide a los tribunales anular una cláusula relativa al precio de un contrato por causar desproporción en los derechos y obligaciones de las partes, aunque esté redactada de forma clara y transparente, se plantearon numerosas controversias en torno a esta cuestión. El mismísimo Tribunal Supremo estaba muy preocupado y planteó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que resolvió la misma mediante Sentencia de 3 de junio de 2010 (asunto C-484/2008), en la cual consideró que pese a lo establecido en la Directiva 93/13, un Estado miembro de la UE es soberano para decidir mediante sus leyes si permite o no el control de abusividad sobre los elementos esenciales de un contrato, como el precio.

Desde entonces, el tema debería haber quedado resuelto, pero ya se sabe que cuando los poderosos hacen una pregunta sólo están dispuestos a admitir una respuesta que sea de su agrado, así que el Tribunal Supremo aprovechó la histórica Sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre las cláusulas suelo, para aclarar que en España no está permitido a los jueces y tribunales realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, aunque la Ley no lo impida en ningún pasaje. La mayor parte de los medios de comunicación y buena parte de los juristas pasaron por alto este detalle, porque al fin y al cabo era un aspecto secundario frente a la noticia del momento: la anulación de las cláusulas suelo y la limitación de la retroactividad; es decir, aquella Sentencia de 9 de mayo de 2013 dejó un sabor agridulce, ya que por un lado anuló las cláusulas suelo de tres importantes entidades, marcando el camino para todas las demás, y por otro lado negó a los consumidores el derecho a recuperar su dinero hasta esa fecha, pero en cualquier caso quedó relegado a un segundo plano el tema que ahora estamos tratando aquí: si los tribunales pueden anular o no una cláusula que afecta al precio por ser desproporcionada o sólo por falta de transparencia.

Como he dicho varios párrafos más arriba, la filosofía de esta regulación se resume del siguiente modo: si la cláusula sobre el tipo de interés del préstamo está redactada de forma transparente y has podido comprender lo que significa, deja de ser importante si dicha cláusula es desproporcionada y provoca un grave desequilibrio. Pensemos en el índice de referencia IRPH: no importa si era manipulable por los bancos y cajas, si es constatable matemáticamente que siempre tendría valores más altos que el Euribor, porque la desproporción y el desequilibrio no es un criterio admitido para que un juez o tribunal decida si es legal o no; únicamente importa si la cláusula que lo estipula está redactada de manera clara y comprensible.

Pasamos al tercer y último punto de este artículo: el papel de los notarios en el control de transparencia de las cláusulas.

Realmente, el trabajo de los notarios en cuanto a informar a los consumidores acerca del significado de las cláusulas recogidas en los contratos antes de firmar no es una novedad de la Ley 5/2019, sino que se remonta a mucho antes, aunque por razones de tiempo y extensión no vamos a seguir con los apuntes históricos, únicamente reseñar que el Derecho ya atribuía esta función a los notarios y que la nueva regulación, más que innovar, ha profundizado en dicha función, llegando a atribuirle una importancia decisiva.

El artículo 15 de la Ley de crédito inmobiliario, titulado “comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material”, establece que el cliente que se disponga a contratar un préstamo hipotecario deberá comparecer obligatoriamente ante el notario con al menos 1 día de antelación a la firma de la escritura. En esa comparecencia, el notario comprobará que el banco haya entregado todos los documentos de información personalizada sobre las condiciones del préstamo, asesorará al cliente sobre las cláusulas del contrato y expedirá un acta que dará fe de que éste comprende y acepta el contenido de los documentos que se dispone a firmar, entendiéndose cumplido el principio de transparencia en su vertiente material. Esto significa, ni más ni menos, que por expresa previsión de la Ley la simple firma de un acta notarial va a implicar una presunción de que el cliente comprende el significado de todas las cláusulas del contrato, impidiéndole alegar con posterioridad que las mismas no estaban redactadas de forma clara y transparente.

Es paradójico que la Ley 5/2019 se encargue, por un lado, de prohibir expresamente las cláusulas suelo, y por otro lado, de otorgar presunción de transparencia a todas las cláusulas de un préstamo hipotecario por el solo hecho de haberse firmado un acta notarial. La experiencia nos dice desde hace mucho que la mera firma de documentos, da igual que sean cuatro que trescientos, no garantiza que el contenido de los mismos sea comprensible y, aun menos, justo y equilibrado para las partes. A buen seguro, después de esta pomposa Ley, las hipotecas en España van a seguir siendo igual de oscuras y abusivas, o más si cabe, con la única diferencia de que a partir de ahora los jueces no podrán examinar si el contenido de los contratos es o no claro, comprensible y transparente para los consumidores.

Acuérdense del 16 de junio de 2019, porque va a marcar un antes y un después en la situación jurídica de los consumidores en España en el ámbito de las hipotecas, y va a ser para mal. Hay que advertirlo desde ya, sin tapujos ni medias tintas, la nueva Ley Hipotecaria no incrementa la protección a los consumidores, sino todo lo contrario, amplía los espacios legales que las entidades financieras pueden encontrar para cometer abusos. Si ponemos la presunción de transparencia de las cláusulas en relación con el hecho de que los jueces no pueden realizar un control de contenido sobre las cláusulas que afectan a elementos esenciales de los contratos, el resultado es que a partir de ahora deja de existir una base jurídica sólida para denunciar la abusividad de las cláusulas que afectan al tipo de interés e incluso determinadas comisiones, como la comisión de apertura, de los préstamos hipotecarios.

Es cierto también que cuando una puerta se cierra, una ventana se abre; los juristas tenemos, entre tantos defectos, la cualidad de encontrar diferentes vías para llegar al mismo lugar, pese a todas las trabas que van surgiendo en el camino, y así avanzar en defensa de los intereses de nuestros clientes. Pero no por ello es menos cierto que, para los préstamos hipotecarios que se firmen a partir del 16 de junio de 2019, buena parte de las estrategias jurídicas para la defensa de los consumidores van a dejar de ser válidas, debido a una reforma legal diseñada claramente para favorecer los intereses de los bancos.