Tratos preliminares y actos preparatorios del contrato de compraventa: lo que debes tener en cuenta antes de comprar tu vivienda

Si en una entrada anterior hemos hablado sobre cuestiones relativas a la venta de una VPO, en este artículo vamos a tratar los principales acuerdos contractuales que se suelen llevar a cabo antes de formalizar la compraventa de una vivienda. En particular, vamos a analizar las diferencias entre la promesa de compraventa y las arras, coloquialmente conocidas como señal. ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento de los compromisos pactados para cada una de las partes?

En numerosas ocasiones no estamos en condiciones de suscribir inmediatamente el contrato de compraventa definitivo sobre una vivienda, ya sea debido a la falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, porque el comprador carece de posibilidades económicas en ese momento y necesita financiación, o bien por otras circunstancias. Por ello, a menudo resulta aconsejable sentar las bases o líneas fundamentales de la futura compraventa, de modo que las partes se obliguen a otorgar el contrato, fijando una fecha límite, conforme a esas condiciones básicas acordadas con anterioridad.

Estos son algunos de los aspectos fundamentales que toda promesa de compraventa de vivienda podría recoger:

  • Concreta identificación de la vivienda.
  • Indicación detallada de las cargas y gravámenes, tales como hipotecas, embargos y muy particularmente, posibles adeudos de cuotas de Comunidad e IBI.
  • Futuro precio de la operación.
  • Expresión detallada del mobiliario que en su caso se incluya en la compraventa, por ejemplo muebles de cocina y máquinas de aire acondicionado.

Dependiendo de la intensidad, amplitud y concreción de los compromisos adquiridos por las partes, el incumplimiento de la promesa de compraventa puede conllevar desde el derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados, hasta el derecho a exigir el cumplimiento del propio contrato definitivo en sí. De ello se deriva la necesidad de contar con un adecuado asesoramiento jurídico, para evitar indeseadas consecuencias de los posibles incumplimientos que pudieran producirse.

En cambio, el contrato de arras o señal, aunque puede presentar en apariencia ciertas similitudes con la promesa de compraventa, conlleva importantes diferencias. Con la señal las partes pactan la reserva de la compraventa de una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero para compensar el perjuicio que pudiera ocasionar el desistimiento o incumplimiento de una de las partes.

Aunque nuestro Código Civil sólo regula expresamente un tipo de arras, no se trata de una regulación cerrada, sino que se admiten distintas modalidades de arras en la contratación según las necesidades e intereses particulares de las partes. Podríamos distinguir fundamentalmente entre tres tipos:

  • Arras confirmatorias: el dinero se entrega a cuenta, es decir, como anticipo o parte del precio, sin que las partes estén facultadas a desistir o a resolver el contrato. La jurisprudencia atribuye esta función a las arras salvo que expresamente las partes le atribuyan otro carácter en el contrato.
  • Arras penales: el dinero se entrega como garantía de cumplimiento del contrato, sin facultar a las partes al desistimiento. Si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. Sin perjuicio de esta penalización, la parte que esté dispuesta a cumplir podrá exigir adicionalmente una indemnización por los daños y perjuicios causados, aunque para que ello sea posible las partes deben acordar este aspecto de manera expresa.
  • Arras penitenciales: es la modalidad que específicamente regula el Código Civil y está diseñada para facultar a las partes a desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada, es decir, si es el comprador quien incumple, pierde el dinero entregado; si es el vendedor quien incumple, queda obligado a devolver el doble del dinero que recibió. En este caso, las consecuencias del incumplimiento quedarían limitadas a la pérdida de la señal, esa es la diferencia fundamental con la modalidad anterior.

Como puede apreciarse, las diferencias entre una promesa de compraventa y un contrato de arras son muy sutiles en el terreno práctico, sin embargo, la elección de la modalidad contractual adecuada resulta fundamental, por ello es aconsejable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en la materia antes de emprender la operación de compra o venta de tu vivienda.

2 comentarios en “Tratos preliminares y actos preparatorios del contrato de compraventa: lo que debes tener en cuenta antes de comprar tu vivienda”

  1. vale, y luego que es mejor. promesa o contrato de arras?
    yo lo de promesa… no veo la importancia que remarcas…
    puedes decirme con datos reales o jurisprudenciales si me estoy equivocando…

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    1. Hola, Luis. Pues no hay uno mejor o peor por definición, dependiendo de las particularidades del caso concreto te puede interesar más la promesa de compraventa o las arras. La diferencia fundamental entre ambas modalidades es que, mientras en las arras el comprador reserva la vivienda entregando una cantidad de dinero, en la promesa no se anticipa ningún pago, sino que las partes se obligan a otorgar en una fecha futura el contrato de compraventa en los términos que hayan acordado previamente.

      Por ejemplo, si tú quieres comprar una vivienda y realizas un contrato de arras penitenciales, pagarás una suma para reservar, y en caso de no comprarla finalmente perderás el dinero, mientras que si es el vendedor quien incumple quedará obligado a devolverte el dinero y otro tanto, es decir, el doble. Pero si se hace una promesa de compraventa, aunque no se abonará ninguna suma por adelantado, el incumplimiento conllevará como mínimo la obligación de indemnizar a la parte perjudicada e incluso en determinados supuestos, según jurisprudencia del Tribunal Supremo, mediante el oportuno procedimiento el juez puede llegar a celebrar el contrato de compraventa en sustitución del obligado, si éste se niega a proceder con el cumplimiento.

      Dependiendo de los términos exactos del contrato que hagas, quedarás obligado a una cosa u otra, por eso es importante contar con un buen asesoramiento jurídico antes de comprar o vender una vivienda. Espero haber resuelto tus dudas, un saludo.

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